Гадания на квадратных метрах

  • Дата публикации: 2007-12-19 09:43
  • Просмотров: 451

В конце года принято подводить итоги и делать прогнозы на будущее. Итак, что же знаменательного произошло за 2007 год на рынке украинской недвижимости

Поделись новостью с другом:
Гадания на квадратных метрах
?Сразу хочется отметить, что в эмоциональном плане этот год оказался гораздо спокойнее предыдущего, когда вся общественность была повергнута в шок практически 60-процентным ростом цен на квадратные метры. В 2007 году цены на недвижимость были достаточно стабильными, а темпы роста в среднем, по данным компании "Канзас", составили на вторичном рынке порядка 8% (за период с января по ноябрь 2007 года), что ниже даже официального уровня инфляции. Если подбирать наиболее точную характеристику рынка уходящего года, то, скорее всего, это будет "противостояние". Пожалуй, никогда еще покупатели и продавцы так долго и упорно не боролись за право господствования на рынке. Однако лавровый венок победителя, похоже, достался последним. Период стагнации, который начался с весны и продолжается, по некоторым данным, до сих пор, "наводнил" рынок небывалым количеством предложения. Тем не менее, сломить хозяев квартир оказалось не так уж и просто. Обвала, о котором так долго говорили и писали, так и не произошло. Правда, некоторым собственникам жилья пойти на попятную все же пришлось. Это коснулось продавцов "хрущевок" и "гостинок", здравый смысл которым подсказал, что удерживать заоблачные цены на морально устаревшее жилье не стоит. Поэтому такие квартиры "сдали" в цене и эта тенденция сохранится в дальнейшем. Эксперты отмечают, что свое влияние на рынок недвижимости Киева оказал как ипотечный кризис в США, так и снижение цен на жилье в Москве летом этого года. И только перед внеочередными парламентскими выборами в сентябре цены на квартиры немного воспряли духом. Хотя вряд ли это принесло рынку ощутимый положительный результат. Так, на фоне сокращения количества сделок (по некоторым оценкам - в 8 раз), предоставления продавцами хороших дисконтов при подписании договоров купли/продажи, сокращения выдачи ипотечных кредитов можно смело говорить о болезненном состоянии рынка недвижимости. По словам главы комитета Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Владимира Винокура, среди основных причин сворачивания рынка следует выделить уход инвесторов на рынок земли ввиду сокращения рентабельности квартирного бизнеса, более высокую доходность на рынке депозитов по сравнению со сдачей жилья в аренду, приостановку программ молодежного кредитования. Также, по его словам, спрос сократился за счет уменьшения количества молодежи, приезжающей в столицу из регионов на учебу. И, наконец, как не крути, но цены достигли такого уровня, что далеко не все представители среднего класса могут позволить себе взять кредит на покупку квартиры. Все специалисты в один голос заявляют, что в 2007 году отчетливо стала проявляться дифференциация рынка недвижимости по районам, годам постройки, уровню оснащенности жилья и т. д. Так, наибольшие темпы роста в текущем году демонстрировали центральные и прицентральные районы: среди наиболее активных в этом смысле районов оказались Печерский и Подольский, здесь рост цен превысил 20%. Если анализировать стоимость квадратного метра жилья, то, как ни странно, но трехкомнатные квартиры в столице подорожали в наибольшей степени (19,5%), в то время как "однушки" отстали практически вдвое (10,7%). Сможет ли рынок недвижимости "выздороветь" в следующем году, пожалуй, не скажет никто. Однако эксперты в один голос утверждают, что тешить себя надеждами о серьезном падении рынка не имеет смысла. Правда, безоблачное будущее ему также вряд ли светит. По мнению аналитиков компании "Канзас", кризис на рынке вторичной недвижимости продлится до следующей осени. Он будет выражаться в слабой активности покупателей, однако цены будут с трудом подниматься выше, прибавляя не более 0,5-1 % месяц - не столько из-за роста стоимости жилья, сколько из-за инфляции. Осенью, возможно, рынок активизируется, и цены покажут более энергичную динамику. Вместе с тем, радужные перспективы эксперты пророчат первичному жилью, цены на которое будут расти более динамично. Более подробными прогнозами дальнейшего развития украинской недвижимости с корреспондентом ЛIГАБiзнесIнформ поделились эксперты отечественного рынка. Алексей Говорун, заместитель генерального директора по стратегическому развитию и маркетингу компании ТММ: "В 2008 году будут прослеживаться такие характерные для уходящего года тенденции, как структуризация рынка, концентрация капитала, уход мелких игроков. На рынок будут выходить крупные операторы - зарубежные девелоперские, консалтинговые, торговые компании. Одним из наиболее привлекательных секторов будет коммерческая недвижимость, при этом основной тенденцией в сегменте торговой и офисной недвижимости станет рост в классе проектируемых офисных центров и стабилизация арендных ставок. В целом украинский рынок девелопмента является достаточно привлекательным для иностранных девелоперов. В следующем году возможен значительный инвестиционный интерес к торговой недвижимости у зарубежных сетевых операторов ритейла. При этом из-за дефицита качественных объектов и спекулятивной цены зарубежные инвесторы, скорее, будут не приобретать готовые объекты, а вкладывать средства в девелоперские проекты. В сегменте жилой недвижимости в 2008 году ожидается стабилизация цен. Средний рост цен на проекты жилой недвижимости компании ТММ составит 1% в месяц. Среди основных трудностей работы в следующем году на рынке недвижимости, как и в 2007 году, останутся сложности процедуры землеотвода, отсутствие реализации масштабных градостроительных планов, что часто приводит к хаотичной застройке с нарушением потенциальных инфраструктурных возможностей. По-прежнему будет сказываться кадровый голод - потребность в высококвалифицированных строителях, архитекторах, проектантах". Денис Костржевский, президент строительной компании "Мiськжитлобуд": "Цены на недвижимость по-прежнему, будут расти. Не такими темпами, как в 2006-2007 годах, но обязательно перекроют инфляцию. По моим оценкам, подорожание недвижимости за 2008 год составит до 25%. Предложение значительно не увеличится, равно как и спрос, но по разным причинам. Предложение не увеличится, потому что все сложнее и сложнее отводить участки под строительство и все тяжелее проходить и согласовывать все разрешительные и проектные документы, также играет роль ограниченность городских инженерных сетей для подключения новых потребителей. Спрос будет ограничиваться высокой ценой, но будет и подстегиваться доступными ипотечными кредитами. Те, кто ждет полгода или год падения цен, уже кусают себе локти оттого, что не купили жилье год назад. Цены не могут упасть, сейчас цены на нефть в мире превысили все известные показатели, цены на газ также растут. В цене, в том числе в цене на жилье, очень весомой является энергетическая составляющая. С ростом цен на энергоресурсы не приходится говорить о каком-либо падении цен. Рост заработных плат также не является предпосылкой к падению роста цен, мы видим увеличение ипотечных программ, приток дешевых банковских ресурсов, которые стимулирует спрос, что в свою очередь стимулирует рост цен. Основная проблема рынка жилой недвижимости Киева - это недостаток предложений и связанные с этим высокие цены. Спрос по-прежнему намного превышает предложение, на этом фоне застройщики имеют возможность значительно повышать цены, что делает жилье для многих категорий граждан труднодоступным". Вячеслав Брагинский, генеральный директор международной строительной компании (МСК) "Украина-Канада": "Этот год не удивил резким падением цен, как предрекали некоторые специалисты. Период затишья весной вполне компенсировался осенью. В итоге рост цен на недвижимость в разных сегментах составил от 10 до 25%. Безусловно, ажиотажный рост цен прекратился, хотя до стабильного рынка Украине еще далеко. Думаю, в следующем году динамика цен будет аналогична году уходящему. 2007 год - не только первый этап формирования стабильного рынка недвижимости, но и начало его четкой сегментации и ориентирования на потребителя, а не на желания застройщиков. Покупатель недвижимости стал более разборчив. Уходящий год оказался поворотным и для спекулянтов на рынке недвижимости - от перепродажи квартир они повернулись к перепродаже земельных участков, и в 2008 году таких сделок будет все больше. В 2008 году население все четче начнет осознавать, что за обслуживание дома нужно платить. На рынок придет большее количество обслуживающих компаний. Можно прогнозировать небольшой хаос на рынке в связи с новым порядком лицензирования всех строительных компаний, а также повальной аттестацией специалистов отрасли. Такие шаги вполне могут привести и к переделу рынка. Указ о строительстве доступного жилья, подписанный Президентом, - шаг хороший, но механизм пока неясный, и вряд ли это изменит ситуацию в следующем году. Недорогое жилье на рынке появится только благодаря проектам строительства жилья эконом-класса, которых появляется все больше. 2007 год ознаменовался началом реализации крупных инвестиционных проектов по всей Украине и заявлениями о разработке масштабных градостроительных планов. Уже наметились и в следующем году только усилятся тенденции создания совместных проектов на рынке недвижимости - объединение усилий и ресурсов региональной и столичной компаний. Наверняка в 2008 году начнется тенденция поглощения мелких и средних компаний более крупными и выход сильных региональных игроков рынка в другие области. Стоимость входа в рынок новых игроков существенно вырастет за счет стоимости земельных участков, возрастающей конкуренции и высоких требований покупателя. Культура украинцев жить на земле в следующем году проявится еще активнее, чем в уходящем. Активное развитие получат как коттеджные поселки, так и кредитование под залог земли. В 2008 году рынок ипотеки будет безусловно расти. Начнется снижение долларизации рынка, а доля ипотечных кредитов в гривне наоборот увеличится. Для такой тенденции есть три признака: народ немного напуган кризисом в США, крупнейшие банки Украины активно продвигают и пропагандируют кредиты в гривне, уже началось существенное снижение ставок по ипотечным кредитам. В 2007 году рост ипотеки составил 100%, в 2008 году он будет не меньше". Владимир Степенко, консалтинговая компания "SV Development" (загородная недвижимость, земля): В следующем году сохранится тенденция роста цен как на земельные участки, так и на домовладения во всех направлениях, хотя ее динамика будет существенно разниться. Так, например, темпы увеличения стоимостных показателей на индивидуальные дома вне коттеджных поселков существенно снизятся - до 1-5% в месяц, в зависимости от места расположения, площади дома, уровня ремонта, и других качественных характеристик экспонируемого жилья, а также уровня развития рекреационной, инженерной и торгово-сервисной инфраструктуры в локальной зоне. При этом цена среднестатистического домовладения снизится по причине уменьшения общей площади реализуемых коттеджей. В свою очередь стоимость земельных участков покажет более высокую динамику - 3-7% в среднем по области, в то время как удорожание более "интересных" с инвестиционной точки зрения наделов может существенно превысить данный показатель и приблизится к показателю 10-12% ежемесячно. В 2008 году еще больше усилится тенденция, связанная с переходом инвесторов, зарабатывающих на спекулятивных сделках с имущественными правами, со столичного рынка на региональный. Как следствие, существенно расширится вторичное предложение земли, выставленной с целью перепродажи". Вадим Непоседов, генеральный директор "Украинской торговой гильдии": "Я не думаю, что в 2008 году цены будут расти высокими темпами - максимум это будет 15% за весь год. Рост цен на стройматериалы и рост расходов на проект в целом оказывают существенное влияние на себестоимость проектов: она, несомненно, будет расти. Но все же основным фактором роста цен все же следует считать неудовлетворенный спрос. Однако, темпы роста доходов населения в последние годы не поспевали за темпом роста цен на жилье. Сегодня сложилась такая ситуация, когда спрос значительно меньше потенциально возможного. Поэтому до тех пор, пока не будет баланса между возможностями покупателей и ценами, значительного увеличения сделок на рынке ожидать не следует. С другой стороны ожидать резкого падения цены так же не приходится, ввиду того, что предложение существенно не увеличивается. Стоит отметить, что сейчас в структуре предложения лидирующую позицию занимает жилье эконом-класса (63% объектов, которые находятся на стадии реализации) и бизнес-класса (28%). 8% занимает класс "премиум" и менее 1% - "де-люкс". По оценкам нашей компании, средняя стоимость кв. м жилья на первичном рынке по состоянию на конец ноября составила $2726. Стоимость жилья "эконом-класса" превысила отметку в $2000 за кв. м, "бизнес-класса" - $ 2990 за кв. м, "премиум-класса" – $7200 за кв. м. С таким уровнем цен только 10% населения Киева могут позволить себе приобрести жилье. С уверенностью можно сказать, что в дальнейшем рынок ожидает увеличение доли крупных компаний. В то время, как небольшим организациям будет работать все сложнее. Ужесточение конкуренции приведет к тому, что наиболее "слабым" придется или покинуть рынок, или выбирать какой-то смежный вид деятельности, те же подрядные работы. Вариант слияний и поглощений также не исключен: мелкие компании могут сливаться и создавать более крупное, и как следствие, более финансово устойчивое предприятие". Автор :   Надежда ЛЕОНЕЦ
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости