Доходные дома пока не популярны

  • Дата публикации: 2007-12-06 10:04
  • Просмотров: 517

Наемные квартиры — основное жилье для горожан во многих странах. А строительство и содержание доходных домов — успешный и распространенный во всем мир

Поделись новостью с другом:
Доходные дома пока не популярны
е бизнес. В Украине толчком для развития соответствующего рынка может стать неподъемная для основной части населения цена квартир.Первые проекты По оценкам специалистов по недвижимости, сегодня в Киеве нет объектов, которые можно отнести к разряду доходных домов, а есть только несколько проектов частных гостиниц или так называемых сервисных апартаментов. Частные гостиницы, как правило, развиваются в курортных зонах —их уже много в Крыму и в Карпатах. Основной проблемой этих объектов является то, что они простаивают большую часть года и приносят доход своим владельцам только в разгар курортного сезона. Более того, простаивая, такие дома создают массу проблем муниципальным службам населенных пунктов, где они расположены, — в частности, приходится поставлять коммунальные услуги, за которые, как правило, никто не платит. Основным отличием доходного дома становится расположение всех сдаваемых внаем квартир в одном здании. Квартиры, которые разбросаны по городу, даже если они принадлежат одному владельцу, осторожно называют сетью апартаментов. Сегодня в Киеве есть два реализованных проекта доходных домов — Sherborne Guest House и Senator Apartments. Их-то инвесторы и называют частной гостиницей (Sherborne) и сервисными апартаментами (Senator Apartments) компании DEOL Partners. Sherborne предлагает в аренду отдельные полностью оборудованные квартиры. Они располагаются в основном здании на Печерске и в отдельных зданиях в других районах центральной части города. В квартирах есть мебель, телефон, доступ в интернет, кабельное телевидение, кондиционер, мини-бар. По требованию жителям предоставляются факс, сейф и персональный компьютер. Кроме того, в квартирах есть полностью оборудованные кухни, включая холодильник, плиту, кофеварку, посуду и все необходимые кухонные принадлежности. Уборка квартиры входит в стоимость проживания, а о приготовлении пищи постояльцу приходится заботиться самостоятельно. В Sherborne говорят, что, как правило, завтраки, которыми может обеспечить отель, заказывают только в первое время, а в дальнейшем постояльцы сами придумывают, как и где им питаться. Стоимость проживания в Sherborne не зависит от того, где расположены апартаменты — в основном здании или в других домах, но в здании на Печерске есть охрана и стоянка. Стоимость проживания составляет от $78 (однокомнатный номер) до $210 (трехкомнатный номер) в сутки, или $2340-6300 в месяц. При проживании более месяца номер обойдется дешевле на 15%. Квартиры предлагается бронировать не менее чем за три недели до предполагаемой даты заезда, оплачивая бронь для подтверждения. Арендные ставки в Senator Apartments составляют в среднем около $5 тыс. в месяц (при сроке проживания один месяц от $100 до $460 в сутки, при краткосрочной аренде — от $160 до $740 в сутки). Это дороже, чем обычный наем квартиры, но дешевле, чем номер в гостинице с аналогичным уровнем условий. Сейчассредняя заполняемость Senator Apartments составляет около 80%, что сопоставимо с показателями киевских гостиниц высшей категории. Специалисты DEOL Property Management предполагают, что со временем, когда доходных домов станет больше, цены могут несколько снизиться за счет оптимизации управления из единого центра. Однако, как представляется «i», снижение так же маловероятно, как и снижение цен на гостиничные номера или аренду квартир. Апартаменты и съемная квартира Доходный дом имеет некоторые преимущества по сравнению с обычными сдаваемыми в аренду квартирами. Здесь естьгарантии, что соседями по площадке не окажутся, например, 20 нелегалов. К тому же доходный дом позволяет официально оплачивать аренду. В то время как, пословам риэлторов, очень редко частные владельцы квартир, которые сдаются внаем, готовы заключать официальные договоры с арендатором. Основной спрос на аренду дорогих и качественных квартир формируется за счет приглашенных на работу в столицу топ-менеджеров и иностранцев. При этом снимать жилье за наличный расчет готовы не все компании, поэтому риэлторам приходится специально подыскивать варианты, при которых владельцы квартир согласны заключить официальный контракт, в котором, кроме всего прочего, будут прописаны права и обязанности сторон. Предлагаемые внаем дорогие квартиры, как правило, сдаются на длительный, от полугода, срок. Владельцы квартир предпочитают постоянно сотрудничать с одной определенной риэлторской конторой, специалисты которой учитывают их пожелания. Как правило, в портфеле активного агента по аренде всегда есть 5-6 объектов, которые можно снять в оперативном порядке. Тем не менее риэлторы просят заранее сообщить им о том, что нужна квартира. Заранее, как правило, означает — за две недели. За это время агент, как правило, успешно подыскивает подходящий объект, ориентируясь на пожелания заказчика. Сервисные же апартаменты не утруждают себя этим и предлагают только то, что есть в наличии, особо не учитывая индивидуальные пожелания заказчика. В то же время операторы доходного дома все равно просят предупредить их заранее — как минимум за три недели до предполагаемого начала аренды. Окупаемость В Deol-Partners рассчитывают, что проект окупится в течение шести лет, однако, по расчетам других специалистов, срок окупаемости подобных проектов больше — от восьми до десяти лет. Однако срок окупаемости зависит от многих объективных и субъективных факторов, просчитать которые заранее очень сложно. Опыт проекта сервисных апартаментов Senator Apartments позволяет говорить, что спрос на подобные объекты недвижимости в Киеве есть, однако объем спроса специалисты покане могут рассчитать. В целом окупаемость инвестиций в проекты доходных домов сопоставима с окупаемостью гостиничных проектов, а успех и сроки зависят от качества сервиса и управления объектом. По оценкам компании DEOL Property Management, проект Senator Apartments обеспечивает инвесторам доход на уровне 14% годовых, тогда как инвестиции в другие виды коммерческой недвижимости, например, торговые или офисные объекты, могли бы приносить до 25% годовых. При этом средняя площадь сервисных апартаментов в среднем в три раза больше площади стандартного гостиничного номера, что увеличивает нагрузку на инвестора проекта. В долгосрочной перспективе конкуренцию доходным домам могут составить сети частных квартир, сдаваемых в аренду. Однако последние проигрывают из-за отсутствия единого менеджмента и стандартов обслуживания. Финансовая стратегия доходных домов направлена на долгосрочную аренду. Именно поэтому арендная ставка при проживании в течение одного месяца и полугода может отличаться в два раза. В результате до 70% квартир в сервисных апартаментахсдается на срок от трех месяцев. Чего стоит По словам представителя одной инвестиционной компании, работающей на рынке недвижимости Киева, на сегодня строительство доходных домов по силам только крупному инвестору, который может вложить ресурсы в долгосрочный проект. Эта компания планировала реализацию проекта доходного дома. В инвестиционно привлекательном, но не центральном районе Киева хотели купить жилой дом и реконструировать его. Главной проблемой, которую так и не смогли решить девелоперы, стало нежелание жителей дома переселяться. «Я сначала ругал своих работников за то, что они не могут уговорить жильцов продать их квартиры, но потом сам убедился, что это практически невозможно», — говорит руководитель этой девелоперской компании. По его расчетам получалось, что средняя цена выкупаемых для реализации проекта квартир как минимум на 20% превышала их среднерыночную стоимость. Кроме того, просчеты экономики реконструкции и сноса с новым строительством показали, что тут девелоперам предстоит решить массу проблем, которые просчитать заранее практически невозможно: «Себестоимость только строительства, без стоимости разработки проекта, согласования и разных отчислений получилась не менее $800 за 1 кв. м. Мы решили, что такой проект потребует от нас слишком больших финансовых усилий, которые не окупятся, а доходность проекта будет на уровне доходности обычного депозита», — говорит собеседник «i». Эксперты замечают, что реализация такихпроектов может быть инвестиционно интересной в центральной части города, но тут места для новых игроков нет. «Доходные дома имеют одно преимущество перед арендуемой квартирой — они гарантируют однородное социальное окружение, поэтому, скорее всего, проекты доходных домов будут развиваться в премиум-классе и выше», — говорит начальник отдела корпоративных коммуникаций и маркетинга компании UDP (Киев) Наталья Хоменко. В удаленных от центра районах доходные дома могут занимать совершенно другую ценовую нишу, что превратит их из доходных домов в социальное жилье. Стимулов для строительства социального жилья в Украине пока не придумали. Мнения экспертов Дмитрий Васильев, директор по корпоративным коммуникациям компании «XXI век»: Тема доходных домов может стать актуальной через 5-10 лет. Давайте посмотрим на реалии. Ипотека сегодня очень дорогая — 12-14%, если человек покупает жилье по довольно высоким ценам через ипотечный кредит, в итоге ему приходится примерно в два раза переплачивать по сравнению с возможностью снять жилье в аренду. Ведь квартиру можно арендовать за $400 в месяц, а выплаты по кредиту составляют около $1 тыс. в месяц. Что же выгоднее? Непонятно, когда окупится купленная квартира, и какие цены будут в то время, когда кредит будет выплачен. Наверное, выгоднее жить там, где тебе удобно, платя за это меньше денег. Девелоперские компании ставят вопрос так: строительство и продажа жилья — это хорошая возможность заработать сегодня. Но компании начинают думать и о другом: а кто будет управлять активом, который они создали? За исключением жилья, все остальные виды недвижимости остаются в портфеле компании, поэтому когда компании продают объекты, они начинают задумываться о том, чтобы сохранить свои связи с построенным жильем. Первым шагом такого сохранения становится создание эксплуатирующих компаний, посредством которых можно определенным образом управлять активом и получать за это какие-то деньги. Следующим шагом может стать строительство дома, который можно сдавать в аренду как торговый центр или гостиницу. Так компания создает какой-то актив, который постоянно дает ей финансовые поступления. Вадим Непоседов, генеральный директор консалтинговой компании «Украинская торговая гильдия»: Доходные дома в Украине пока не самый развитый сегмент рынка, пока есть только так называемые апартамент-отели и сервисные апартаменты. Сегодня некоторые гостиничные сети изъявляют готовность выступать управляющими компаниями апартамент-отелей, но пока все проекты находятся на стадии рассмотрения предложений и переговоров. В России тема профессионального управления такого рода недвижимостью развита несколько лучше: существует ряд апартамент-отелей различных классов в управлении местных операторов и международных сетей. Сервисные апартаменты или доходные дома предоставляют достаточно хорошие условия для их жильцов. Но это жилье, которое требует особого стиля жизни. Как правило, семьи не живут в доходных домах. Это жилье для одиночек или не обремененных детьми пар, которые предъявляют к квартире свои требования — им не нужны большие кухни и детские площадки; при этом в доме должен присутствовать ряд услуг, таких как служба портье, прачечная, химчистка, room service. Сервисные апартаменты правильно относить к коммерческой недвижимости, в апартаментах невозможно прописаться. Сроки окупаемости составляют до 10 лет, а рентабельность — около 15%. При строительстве обычного жилого дома, ввиду того что квартиры продаются, причем на ранней стадии строительства, проект окупается не позже окончания строительства. Таблица 1. Стоимость проживания в гостинице "Премьер-Палац" Таблица 2. Стоимость проживания в сервисных апартаментах Senator Apartments Таблица 3. Стоимость аренды квартир класса "де-люкс" и "премиум" в центральной части Киева
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости