Что такое «анализ рынка недвижимости»?

  • Дата публикации: 2007-06-20 09:44
  • Просмотров: 1067

Ну... В общем, это когда особо любознательные и обладающие свободным временем операторы рынка открывают программу Excel и, опираясь на собственные дан

Поделись новостью с другом:
Что такое «анализ рынка недвижимости»?
ные, рисуют графики и диаграммы.Потом они отсылают полученный продукт в какое-нибудь издание, где он публикуется под рубрикой с соответствующим названием. А остальная публика (у которой время - деньги) покупает эти издания и жадно поглощает чужие измышления, принимая субъективные исследования за чистую монету… Нет, конечно, не всё так плохо. Аналитика – дело благородное, интересное, а иногда и прибыльное. Да и результаты порой получаются не такие уж и приблизительные. Но возможен ли точный анализ в сфере недвижимости?.. То есть, можно ли, оперируя собственными данными, точно отобразить картину происходящего на рынке?.. Ответ однозначен: нет. Даже если привлечь цифры, любезно предоставляемые мудрым Госкомстатом, нельзя полностью отобразить реальную картину. В таком «кипучем» сегменте рынка как недвижимость никто не может располагать точными, или, лучше сказать, объективными исходными данными. Внимание, вопросы. Зачем риэлторы занимаются анализом? Зачем они же интересуются нарисованными их коллегами графиками спроса-предложения, динамикой цен, и тому подобными вещами, если сами без подсказок знают что к чему и что почём? Бывают ли случаи умышленного или случайного искажения фактов и цифр в аналитических статьях? Возможно ли воздействие автора на общественное мнение, может ли пишущий специалист, задавшись целью, деформировать профессиональные установки коллег и мнение обывателей? Вопросов, как мы видим, хватает. А вот отвечать на них мы не собираемся. Мы собираемся предоставить Вашему вниманию не аналитическую, а, скорее, развлекательную статью о том, как надо анализировать. Своего рода юмористическую хрестоматию для начинающих агентов-правдоискателей. (Впрочем, в каждой шутке есть только доля шутки, поэтому – читаем внимательно). А чтобы максимально упростить наш пример, мы решили отказаться от всяческих цифр и единиц. В конце концов, было бы нелогичным предоставлять «точные данные» в столь «несерьёзной» статье. Итак, давайте начнём. Допустим, агентство А за полгода реализовало 100 элитных квартир. За тот же промежуток времени агентство В продало 7 хрущёвок. А вот агентству С не повезло ни с тем, ни с другим. Зато оно преуспело с земельными участками – за полгода через руки этих риэлторов прошло несколько га земли под застройку и много-много ОСГ. Теперь возьмём данные о продажах у всех трёх агентств, и получим вот такую вот рукотворную диаграммку: Просим извинить за качество иллюстрации – оно соответствует качеству нашей аналитики. Понятное дело, что на основании такого рода данных ничего объективного мы не получим. А польза от такой работы только одна: посмотрев на этот рисунок, директор фирмы D сделает выводы о том, насколько прекрасно идут дела у его конкурентов из агентств А и С. Ну и, понятное дело, сможет позлорадствовать над коллегами из агентства В. …Впрочем, можно придать нашим выводам Умную Форму. Тогда наш материал станет, что называется, подрывным. И по-настоящему опасным. Приводим пример… По данным аналитического отдела УССР (Умнейших Специалистов Сообщества Риэлторов) за прошедшие полгода ситуация на рынке недвижимости значительно изменилась. Обработав данные, предоставленные ведущими агентствами недвижимости, наши аналитики выяснили, что в течение 6 месяцев спрос на квартиры в пятиэтажных домах, построенных в эпоху правления Никиты Хрущёва, плавно, но необратимо сошёл на нет. Наибольшей популярностью у населения стали пользоваться элитные объекты и земельные участки большой площади в Обуховском и Одесском направлениях. Более подробно ситуация представлена на следующем графике. Здесь: ГПХ – годы правления Хрущёва; КЭО – количество (качество) элитных объектов; КЭДПС – количество (качество) элитных дач по соседству; КСА – количество (качество) специалистов-аналитиков; КСП – количество (качество) счастливых покупателей. …Прочитав подобный опус, непосвящённые граждане могут искренне уверовать в то, что нормальному рынку недвижимости «пришёл гаплык». Последствия – самые разнообразные. Всё зависит от того, в каком количестве (качестве) изданий будет размещёно данное исследование, ну и, конечно, от количества (качества) «умностей» (графиков, диаграмм, аббревиатур, ссылок…), коими оно напичкано. Здесь невольно вспоминается реклама жевательной резинки «с ксилитом и карбамидом». Эта реклама за счёт наличия в тексте аж двух (!) умных слов стала столь эффективной, что сформировала из жителей планеты Земля идеальных потребителей продвигаемого продукта. Ведь мало кто знает, что вещество «карбамид» имеет ещё одно название – «мочевина», т. е. продукт, который был впервые получен из мочи. Вот интересно – насколько упадёт уровень продаж популярной жвачки, если все земляне прочитают эту статью?.. Ладно, так мы рискуем перегнуть палку. В конце концов, нашей целью было научить читателя премудростям «кустарной аналитики», а не запугать психоманипуляциями, кои мало практикуются отечественными риэлторами. Итак, для начала нужно задаться конкретным вопросом. Ведь если нас волнует динамика цен на однокомнатные квартиры на Троещине, то вряд ли мы что-то почерпнём из отчётов «об увеличении количества объектов на первичном рынке Днепропетровска» и «о влиянии массовой иммиграции уроженцев Уругвая на ценовую политику отечественных застройщиков». Уяснили. Вопрос сформирован. В нашем случае он прозвучит просто и понятно: «Какие объекты жилой недвижимости наиболее популярны у покупателей на сегодня?» (Не забываем про наше обещание обойтись «без цифр и уточнений» - ведь это всего лишь тренировка!) Теперь, когда треть дела сделана, приступаем ко второй (более кропотливой, но не менее интересной) части. Берём в руки телефон, и звоним подряд в 13 агентств недвижимости. Кстати, число 13 взято произвольно, не надо тут искать никаких подтекстов. Просим к телефону самого осведомлённого эксперта, представляемся журналистами «Мира недвижимости», и просто (просто!) задаём наш отнюдь не риторический вопрос… И… Агентство «Антон ЛТД», замдиректора Наталья Чехова: «Наибольшей популярностью сегодня пользуются 1-комнатные и 2-х комнатные квартиры небольшого метража. При этом важную роль играет именно ценовой критерий. По сути, не важно в каком районе находиться квартира, для покупателя, прежде всего, важна ее цена. Кто-то не против купить квартиру в Броварах, а кому-то важно, чтобы квартира была недалеко от центра Киева, или основное требование – хорошая транспортная развязка, но опять же, все зависит от платежеспособности покупателя. Сегодня одинаковым спросом пользуются квартиры как в новостройках, так и на вторичном рынке». Агентство «Квант-сервис», директор Виктор Несин: «4-х комнатные, 5-ти комнатные квартиры, площадь которых свыше 200 м2, естественно, востребованы в значительно меньшей степени, нежели «обычные». Хотя и они имеют своего покупателя. Конечно, по продажам сегодня все еще продолжают лидировать однокомнатные квартиры. Приятно видеть, что люди начинают улучшать свои жилищные условия, и довольно часто продают однокомнатную квартиру, докладывают средства, и покупают «двушку». Кроме того, следует отметить, что всё-таки, в большинстве случаев покупатели предпочитают приобретать жилье на вторичке. Сегодня у первичного рынка подорванная репутация. В первую очередь, это «заслуга» всем известного «Элита-Центр». В нашу компанию часто обращаются люди, которые самостоятельно нашли застройщика, с просьбой проверить всю соответствующую документацию организации. Не единичны случаи, когда после проверки документации выясняется, что у застройщиков или подрядчиков отсутствуют те или иные обязательные документы, и мы не рекомендуем клиенту с ними связываться». Агентство «Проект-2», директор Лариса Дяченко: «Чаще хотят дешёвое жильё, то есть однокомнатные квартиры. И район в этом случае не имеет значения. Больше спрос на квартиры Правобережья, возле станций метро. Значительной разницы в спросе на «первичку» и «вторичку» не отмечено». Агентство «Айрис» (риэлтор пожелал остаться неизвестным): «Наибольшим спросом у покупателя сегодня пользуются новые 1-комнатные квартиры из серии «под кредит», наименьшей – 3-х комнатные и выше. Что касается территории, то наибольшее количество продаж приходиться на жилплощадь, размещенную в новых массивах, где сдается в эксплуатацию новое жилье. Один из наиболее популярных районов – Харьковский. Если говорить о центре города, то там жилье настолько дорогое, что такую роскошь мало кто может себе позволить, поэтому покупка квартир в центре Киева – явление нечастое. Кроме того, все большую популярность приобретает покупка земельных участков, на которых впоследствии можно построить дом. Так, довольно часто покупают земельные участки в Броварах и Буче». Агентство «Златоуст», замдиректора Игорь Мазниченко: «В новостройках пользуются большим спросом 2-х и 3-х комнатные квартиры. На «вторичке» - однокомнатные до 85 тыс. $. Район зачастую не имеет значения, популярно всё (разве что кроме ДВРЗ, Старой Дарницы). Большой популярностью пользуется Харьковский массив. Почти все хотят жильё возле станций метро. Как правило, приезжие, желающие приобрести квартиру, сначала смотрят предложения на «вторичке», но потом останавливают свой выбор на новостройках». Агентство «Домодел», директор Виталий Руднев: «Сегодня наибольшим спросом пользуются 1-комнатные квартиры на вторичном рынке. По моему мнению, спрос именно на 1-комнатную жилплощадь вызван тем, что сегодня при новых стандартах жилплощади в новостройках площадь 1-комнатной квартиры часто превышает площадь 2-комнатной на вторичном рынке. Сегодня много людей из разных точек Украины переезжают жить в столицу, часть из них имеет средства, чтобы «осесть» в Киеве, поэтому спрос на 1-компантные квартиры, отчасти создан именно этой категорией людей. Что касается районов, то наибольший спрос наблюдается на квартиры, расположенные на Троещине и Виноградаре. К тому же в последние время покупатели заинтересовались приобретением земельных участков». Агентство «Татьяна», директор Анатолий Соболев: «Большим спросом пользуются однокомнатные на первичном рынке, «вторичка» интересует значительно меньше. Основное требование – хорошая транспортная развязка. Популярны Святошино и Харьковский. Интересно, что люди, покупающие дорогое жильё, не интересуются инфраструктурой. Для покупателей квартир «помельче» важна привязка к месту работы, к школам, детским садам». Агентство «Авеню», директор Наталья Халявка: «Сегодня существует одинаковый спрос на любые квартиры. При этом в большинстве случаев людей интересуют квартиры на вторичном рынке, расположенные, как правило, в спальных районах столицы. Что касается земельных участков, то они также пользуются высоким спросом у покупателя. Традиционно особенно активно раскупают землю в сезон весна-осень». Компания «Траектория», директор Сергей Клименко: «Самые популярные дешёвые однокомнатные на вторичном рынке (для расселения) – на Воскресенке и на Борщаговке. Для таких клиентов станция метро вблизи не имеет значения. Ведь с общественным транспортом в Киеве сейчас проблем нет. Квартиры на первичке пользуются меньшим спросом, ведь метраж у них значительно больше: однокомнатные в новостройках по метражу практически догоняют двухкомнатные в «совковых» домах. Для иногородних, желающих купить квартиру в столице, наличие в близи станции метро играет важную роль». Агентство «Стар Сити», директор Алексей Жаринов: «Большим спросом сегодня пользуются 1-комнатные и 2-х комнатные квартиры, и в большинстве случаев на вторичном рынке жилья. Однако нередки случаи, когда люди вкладывают деньги в новостройки. Сегодня квартиры востребованы везде. Иными словами, на каждый товар есть свой покупатель. Огромную роль играет ценовая политика, люди соразмеряют свои средства, и, исходя из этого, выбирают жилплощадь в том или ином районе. Что касается центра, то он не так велик, как бы мы того хотели, не всегда даже при наличии средств можно найти приемлемый вариант именно в центре города. А вот те квартиры, которые находятся не в самом центре, а около, пользуются огромной популярностью». Агентство «Gala Realty», директор Галина Запорожец: «Безусловно, по продажам сегодня лидируют 1-комнатные квартиры, при чем как на первичном, так и на вторичном рынке. Среди наиболее популярных районов – Святошинский и Дарницкий. Повысился спрос и на земельные участки - это связано с тем, что за последнее время квартиры неоправданно подорожали. В некоторых случаях намного выгоднее купить земельный участок и построить дом. Тем более сегодня поменялась и психология людей. Мы стали перенимать европейский опыт, где люди живут за городом, а работают в столице. Многие потянулись к природе, хотят отстраниться от мегаполиса, отдохнуть от суеты». Агентство «Алта», директор Андрей Мостыпан: «Чаще всего люди покупают 1-комнатные недорогие квартиры. Это связано с тем, что у граждан сегодня недостаточно средств для приобретения жилплощади с большим метражом. Именно поэтому 1-комнатные квартиры приобретаются, как правило, на вторичном рынке. Поскольку новостройки сегодня предлагают более дорогие 1-комнатные квартиры с большей площадью. Кроме того, на первичный рынок сегодня упала тень от «Элита Центра», поэтому этот рынок «немного дискредитирован» в глазах покупателя. У людей возникают большие вопросы к застройщикам, потому что это очень шаткий сегмент рынка, здесь никто ни от чего не застрахован. Что касается месторасположения., то наиболее популярны районы приближенные к центру. Следует отметить и повышенный спрос на земельные участки. Здесь наблюдается огромный ажиотаж». Агентство «Империя», директор Алексей Завгородний: «Постоянно большим спросом пользуются однокомнатные квартиры. В последнее время значительно вырос спрос на 3-х комнатные. При этом район и инфраструктура не имеют значения – главное, чтоб цены не были завышены. В значительном количестве случаев наличие вблизи станции метро имеет большое значение для покупателя». …Уффф… Теперь остаётся часть третья – непосредственно анализ услышанного. Но мы не будем отнимать у драгоценного читателя «десерт», и предоставим ему самому полакомиться вкусненьким. Он сегодня заслужил. Если конечно усвоил наш сумбурный но увлекательный урок… А напоследок хочется не прощаться. «Мир недвижимости» не закрывает тему аналитики. Анализ forever, как говорится. В последующих номерах журнала, в рубрике «Обзор рынка» мы продолжим оригинальные исследования нашего любимого сегмента. И гарантируем не только оригинальность, но и качество. За сим – до новых встреч. Всегда Ваши. Мы. Алексей Кирдяшев. (В опросе агентств участвовали Юрий Самсон и Кристина Клименко) Автор :   Юрiй Самсон
Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости