Как обменять квартиру

В пакет документов для обмена квартир должны входить:

1. Правоустанавливающие документы.
2. Технический паспорт помещения (составляется в БТИ).
3. Справка о зарегистрированных жильцах.
4. Справка об оценочной стоимости квартиры.
5. Паспорта, коды и свидетельства о рождении участников сделки.
6. Свидетельства о браке, расторжении брака, письменное согласие супруга (супруги) на заключение договора, если участвующая в обмене квартира была куплена в период брака. Согласие требуется даже при расторгнутом на момент совершения сделки браке.
7. Справка из отдела опеки и попечительства – если в сделке участвуют несовершеннолетние.
8. Нотариально заверенные отказы от претензий на квартиру лиц, которые по закону могут иметь такие претензии.

Чтобы стать владельцем новой квартиры, не обязательно копить на нее все сумму или оформлять ипотеку. Используйте свое жилье в качестве средства для расчета за новый объект. Если недвижимость несоразмерна по стоимости, проведите обмен с доплатой в рамках договора мены.

Как оформить обмен квартиры

Обмен квартир – операция, похожая на куплю-продажу, только здесь стороны процесса рассчитываются друг с другом бартером, предоставляя недвижимость, а не деньги. Чтобы обменять жилье, для начала предстоит найти владельца другого объекта недвижимости, который будет заинтересован в вашем предложении. В этом и заключается сложность данной процедуры, так как интересы сторон обмена не так часто совпадают.

Если вы нашли человека, готового обменяться с вами, подготавливайте документы на имущество и отправляйтесь к нотариусу заключать договор мены.

Что такое договор мены квартиры

Договор мены жилой недвижимости, как и договора купли-продажи и дарения, предполагает переход права собственности. Отличие его в том, что право собственности переходит сразу на 2 объекта. Один владелец передает право на принадлежащее ему имущество другому и, по тому же договору, приобретает право на его имущество.

Пока такие договора не находят особо широкого применения. Преимуществом мены является то, что в этом случае права собственности по двум объектам переходят к новым владельцам в рамках одного договора. Процедура упрощается, ведь вместо того, чтобы продавать свою квартиру, а потом покупать новую, вы заключаете только одно соглашение.

Законность такого способа обмена имуществом регламентирована 715 статьей Гражданского кодекса (ГК). Согласно ей договор мены подразумевает обязательства участников передать друг другу объекты обмена. При этом действуют следующие правила:

• каждая сторона – одновременно отчуждает одно имущество и приобретает другое;
• стороны получают права на имущество в один момент по факту подписания договора, если соглашением или законодательством не предусмотрены другие условия;
• при обмене неравноценного имущества предусматривается доплата со стороны того, кто предлагает квартиру меньшей стоимости.

Договор мены – образец:

О сходстве договоров мены и купли-продажи сказано и в законодательстве. В 716 статье ГК идет речь о том, что к соглашению об обмене применяются общие положения о купле-продаже.

Мена недвижимости: налог

Нормы по налогообложению при обмене недвижимости описаны в 172 ст. Налогового кодекса. В законе сказано, что участники сделки платят:

• госпошлину – 1%;
• налог на доход физлиц (НДФЛ) – 5% (18% при участии в сделке нерезидента);
• военный сбор – 1,5%.

Но военный сбор и НДФЛ платятся, только если:

• объект был во владении лица не более трех лет;
• это не первая продажа недвижимости за последний год;
• объектом сделки является недостроенная недвижимость.

Сколько стоит договор мены у нотариуса

Цены за услуги нотариусов по оформлению договора мены в большой мере зависят от местоположения. В столице за услугу придется заплатить около 5 000 гривен. А в небольших городах за аналогичную работу берут 2 500 грн, а то и 1-2 тысячи гривен.

Зачем разменивать жилье?

Покупка квартиры – весомая инвестиция для большинства украинцев: одни приобретают малогабаритное жилье, другие – вкладывают в новостройки на ранних этапах возведения многоэтажного дома, третьи – арендуют, накапливая необходимое количество средств. Но иногда собственникам приходится прибегать к размену собственной квартиры. Обмен недвижимости может понадобиться в случаях:

• развод с разделом имущества – каждый из супругов желает получить вместо своей доли отдельную квартиру;
• расширение семьи, проживающей на небольшой жилплощади, или наоборот, если семейная пара больше не нуждается в просторном жилье в связи с выездом детей, и желает переехать в компактную квартиру;
• улучшение условий проживания – неудобство или недопонимание между родственниками;
• смена места жительства в связи с неподходящей инфраструктурой – переехать из города в пригород, или поменять загородный дом на городское жилье;
• желание вместо одной большой квартиры иметь две отдельные для сдачи в аренду, или наоборот – обзавестись просторным жильем за счет двух или нескольких квартир поменьше
• при делении наследства – несколько наследников желают обзавестись отдельным объектом вместо доли квартиры или дома;
• при финансовых трудностях – нет возможности содержать большую жилплощадь, поэтому хочется обзавестись жильем поменьше и прочее.

Для размена жилья необходимо пройти процедуру приватизации недвижимости (если она не была проведена ранее) и получить письменное согласие всех собственников на данную процедуру.

Приватизация квартиры: что нужно знать украинцу

При отсутствии единого мнения на счет целесообразности разделения недвижимого имущества вопрос решается в судебном порядке, что отнимает значительное количество ресурсов (времени и денег), а результат не всегда удовлетворителен для всех сторон процесса.

Чем обмен квартиры отличается от продажи

Договор купли-продажи – соглашение, по которому один участник сделки передает имущество второму за денежное вознаграждение. Здесь присутствует один продавец и один покупатель, а в качестве объекта сделки выступает одна квартира или дом. Как отмечает юрист компании «Лисит» Сергей Бруцкий:

«Договір купівлі-продажу в сучасному світі є переважним механізмом набуття права власності через свою універсальність та досить великий вибір різноманітних пропозицій від забудовників на ринку первинної нерухомості. Перевагою даного договору є пряма і безпосередня фіксація факту купівлі нерухомості та набуття права власності з моменту укладення договору і його нотаріального засвідчення.

Сам договір, зазвичай, є типовим і зрозумілим, тому, на мою особисту думку, більше уваги слід приділяти саме додатковим угодам, що зазвичай йдуть разом з ним, адже, саме там досить часто забудовник трохи «хитрує», додаючи квадратні метри спільної житлової площі, занадто абстрактно описуючи стан завершення квартири на момент продажу, завищені майбутні комунальні платежі через власний створений ЖЕК без можливості розірвання з ним договору про надання послуг і багато іншого».

Договор мены – соглашение, в рамках которого обе стороны принимают на себя обязательства передать имущество друг другу. Здесь каждый участник продает и покупает.

Договор купли-продажи жилья

Поэтому разница между обменом от куплей-продажей в том, что здесь обе стороны отчуждают недвижимость, и в то же время приобретают новое жилье. Кроме того, соглашения отличаются в рамках налогообложения.

Что выгоднее, обмен или продажа квартиры

Мена подразумевает иной способ расчета, чем купля-продажа, что сказывается на стоимости заключения сделки. Если вы покупаете квартиру, то платите процент госпошлины и процент в пенсионный фонд. А в случае обмена взносы в пенсионный фонд платить не надо. Кроме того, пошлина взимается только из квартиры, которая стоит дороже.

Если вы решили действовать через договора купли-продажи, то в отношении каждого из объектов пришлось бы платить 2% взносов: госпошлина и пенсионный. Поэтому, так как при обмене вы платите только 1% и только в отношении одного объекта, это существенно выгоднее.

Кроме того, мена удобнее в плане оформления, так как вам не нужно заключать отдельно соглашения на продажу имеющейся и покупку новой недвижимости. Один договор решает сразу два момента – и продажу старой квартиры, и приобретение новой.

Исходя из особенностей налогообложения при купле-продаже и обмене жилья, можно сделать вывод, что совершать сделки по бартеру выгоднее. Об этом рассказал и юрист:

«Що стосується договору обміну житла, то в сучасних ринкових реаліях цей вид застосовується все рідше. Така тенденція спостерігається вже понад 10 років і пояснюється з одного боку величезною кількістю пропозицій з продажу на ринку нерухомості, а з іншої специфічною складністю обміну нерухомістю з точки зору звичайних споживачів, адже досить складно знайти іншу сторону, з якою ви все погодите.

Попри специфічність обміну, даним механізмом досить часто користуються, наприклад, родичі, які вже всі нюанси обміну між собою узгодили і потребують лише формального факту перереєстрації права власності. В цьому випадку договір міни має приємну перевагу в порівнянні зі своїм «опонентом», а саме, замість 2 % сплати податку від оціненої вартості нерухомості при купівлі – сторони сплачують лише 1% від оціненої вартості дорожчої квартири. Безперечно, вказана різниця є приємним бонусом при виборі методу набуття права власності».

Таким образом, если у вас есть желание сменить существующее жилье на новое, более подходящее на данный момент, попытайтесь найти на рынке актуальные предложения по обмену. Если удастся подобрать то, что нужно, сэкономите и время, и деньги. Вот только другой участник сделки также должен быть заинтересован в вашем предложении, и из-за того, что найти его не так просто, чаще все же практикуют продажу имеющейся квартиры и покупку нового жилья.

Способы размена жилья

1. Договор купли-продажи.
2. Договор мены.
3. Размен ипотечной квартиры.

Условия размена квартиры зависят от оценочной стоимости, местоположения, площади объекта, количества комнат и прочих факторов. Существует несколько способов размена жилья.

Договор купли-продажи

Такая операция называется встречной покупкой (одной из ее разновидностей – разъезд), при этом собственники продают свое жилье и одновременно с этим приобретают несколько других квартир (в зависимости от финансовых возможностей).

Вне зависимости от причин размена жилья необходимо обратиться к опытному юристу для получения консультации по сложившейся ситуации. Параллельно займитесь поиском вариантов – это делается либо собственными силами, либо при помощи агентства недвижимости. Профессиональные риелторы подберут различные варианты размена квартиры, опираясь на изложенные требования – по местоположению, по стоимости объекта или другим условиям. Хоть такие услуги и не бесплатны, но они значительно экономят время собственников, при этом агентство заинтересованы в законности сделки.

Встречная покупка квартиры – что это?

Для заключения договора купли-продажи понадобится стандартный пакет официальных бумаг:

• документы, подтверждающие личность каждого из собственников жилья;
• правоустанавливающие документы на квартиру;
• выписка из реестра имущественных прав;
• справка из ЖЭКа (форма №3);
• справка об отсутствии ареста на квартиру или налогового запрета на передачу прав на имущество.

Вместе с поиском покупателей для размениваемого жилья ищутся варианты для покупки нескольких квартир. В большинстве случаев все сделки проводят в один календарный день, и собственники получают в пользование новоприобретенную недвижимость согласно условиям подписанного соглашения.

Договор мены

Такая практика в последнее время не очень популярна в Украине. Посредством данного договора осуществляется обмен жилья на жилье с доплатой или без. Такой вариант уместен, например, если осуществляется размен 3-х комнатной квартиры, а подходящий по требованиям собственников вариант значительно дешевле.

При этом полученная выгода через время тратится на приобретение собственного жилья или аренду. В такой ситуации обязательной является оценка недвижимости с целью налогообложения.

Размен ипотечной квартиры

Жилье, приобретенное посредством ипотечного кредита, находится до определенного момента в собственности банка, поэтому без согласия этой организации невозможно производить какие-либо действия с залоговым имуществом. Получить положительный ответ на свое прошение заемщику достаточно проблематично – банковские структуры не испытывают доверия к подобным операциям (также запрет на такие манипуляции с недвижимостью могут быть прописаны в договоре).

Можно ли продать квартиру, взятую в ипотеку?

Но если кредитору удалось получить одобрение, то необходимо выставить объект на продажу, найти заинтересованного покупателя и подготовить документы. Далее квартира разменивается с помощью договора купли-продажи.

Как обменять квартиру на квартиру

Обмен квартир происходит по тому же алгоритму, что и покупка-продажа. Этапы обмена недвижимости:

Подготовьте жилье к обмену

Ваше предложение должно быть привлекательным и конкурентоспособным на фоне других объявлений. Поэтому проведите предпродажную подготовку квартиры, уберите персональные вещи, наведите порядок и сделайте качественные фотографии.

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

В таком виде жилье привлечет максимальное количество желающих обменяться с вами. На этапе подготовки также закажите экспертную оценку жилья.

Соберите документы

Так как обмен недвижимости по своей форме практически то же самое, что и купля-продажа, здесь требуется аналогичный пакет документов. Со стороны владельца обеих квартир понадобиться:

• техпаспорт;
• документ, подтверждающий права собственности (договор купли-продажи, дарственная и др.);
• справка из ЖЭКа (форма Ф3);
• экспертная оценка объекта;
• согласие мужа или жены, а также свидетельство о заключении или расторжении брака;
• паспорта владельцев;
• справку органов опеки и попечительства (при зарегистрированных несовершеннолетних лицах).

Кроме того, если недвижимость залоговая, нотариус потребует предоставить согласие залогодержателя. Поэтому пакет может дополняться другими документами.

Найдите взаимовыгодное предложение на рынке

Это сложнейший этап при обмене недвижимости, так как вам предстоит не просто найти интересное предложение, но и соответственно удовлетворить запросы второй стороны, которая также ищет недвижимость к обмену.

Но если придерживаться следующих рекомендаций, найти нужное предложение будет проще:

• подготовьте качественное объявление с фотографиями, и разместите на DOM.RIA;
• воспользуйтесь услугами риелторов и агентств с обширной базой предложений;
• активно просматривайте актуальные для вас предложения, мониторьте доски объявлений.

Как написать объявление о продаже жилья

Таким образом, чтобы найти подходящее предложение для обмена, нужно не только заявить о себе, но и самому искать встречные предложения.

Оформите сделку у нотариуса

Чтобы обменять недвижимость просто заключите договор мены. Он заверяется нотариально, проходит регистрацию. После этого оформите право собственности, обратившись в отдел регистрации имущественных прав через Центр предоставления административных услуг.

Обмен старой квартиры на новую: trade-in

Украинские застройщики пытаются внедрить все новые схемы реализации недвижимости. Одна из них – trade-in (трейд-ин). По такой схеме владелец жилья старого фонда предоставляет застройщику в качестве полной или частичной оплаты за новую квартиру свои квадратные метры.

Как выбрать квартиру в новостройке: практические советы

Но строительные компании пока достаточно редко практикуют такой подход в связи с отсутствием опыта в работе на вторичном рынке. По схеме вы, например, можете обменять небольшую квартиру в столице на новое жилье в пригороде даже без доплаты.

Trade-in в основном применяется при реализации квартир эконом-сегмента. Это происходит следующим образом:

1. Застройщик или посредник оценивает ваше жилье.
2. Квартиру выставляют на продажу.
3. После реализации недвижимости средства за нее уходят в счет оплаты новой квартиры, а права на новостройку переходят к вам.
4. Доплачиваете разницу, если это нужно.

Важно: договор на продажу вашего жилья и предварительный договор на покупку новой квартиры заключаются одновременно. В соглашении фиксируется максимальная цена продажи недвижимости, устанавливаются сроки. В результате вы экономите свое время и приобретаете новую квартиру на выгодных условиях.

Существует нюанс, если вашу квартиру продадут, а новое жилье еще не будет достроено, придется некоторое время снимать недвижимость или пожить в другом месте. Это недостаток схемы.

Обмен квартиры на дом и дома на квартиру

Часто жители городских квартир стремятся выехать за пределы города, обзавестись собственным участком, а те, кто обитает в частных домах, наоборот, хотят переехать в многоэтажку. Поэтому договора мены нередко заключаются между владельцами квартир и домов.

Процедура обмена в данном случае аналогична той, которая проводится при обмене квартиры на квартиру. Но так как здесь в качестве одного из объектов выступает дом, владельцу придется собрать немного больше документов.

Какие нужны документы на обмен квартиры на дом

Ранее мы рассмотрели, какой пакет бумаг нужен при обмене квартир. А вот со стороны владельца дома необходимо также собрать документы на землю. Поэтому здесь понадобится:

• документ, подтверждающий право собственности на земельный участок (акт, свидетельство о праве собственности или выписка из реестра имущественных прав);
• выписка из Государственного земельного кадастра;
• экспертная оценка земельного участка.

Документы для купли-продажи дома

Это не исчерпывающий перечень документов, так как в зависимости от индивидуальной ситуации нотариус может потребовать другие бумаги.

Как обменять квартиру с доплатой

При неравноценном обмене сделка подразумевает материальную компенсацию в виде денежных средств – доплату. Для этого в договоре мены прописывается соответствующий пункт о выплате определенной суммы.

Компенсировать разницу в стоимости можно не только деньгами, но и другим имуществом. Например, при обмене двухкомнатной квартиры на однушку владелец последней может предоставить в довесок гараж, земельный участок или прочее имущество.

Нужен ли риелтор при обмене недвижимости

При купле-продаже квартиры не обойтись без услуг риелтора, так как самостоятельно найти покупателя, готового отдать адекватную сумму за объект, не так просто. В случае с обменом данный вопрос усложняется, поэтому услуги специалиста в сфере недвижимости становятся еще актуальнее. В таком случае:

• появляется доступ к базе клиентов, желающих обменять свою недвижимость на представленный вами объект;
• расширяются возможности в плане поиска второго участника сделки, так как риелтор профессионально подготовит жилье и проведет рекламную кампанию;
• ускоряется процесс продажи за счет оперативного решения задач по поиску клиента.

Услуги риелторов и агентств недвижимости: основной перечень

Кроме того, риелтор поможет найти клиента, готового произвести обмен на взаимовыгодных условиях. Все эти вопросы можно решить и самостоятельно, но повышаются риски связаться с недобросовестным субъектом, а сроки обмена затянутся на месяцы. Поэтому, если вы готовы действовать самостоятельно, придерживайтесь следующих рекомендаций:

• настаивайте на тщательной проверке объекта на юридическую чистоту;
• проанализируйте объективную стоимость недвижимости, на которую будете менять свою квартиру, до подписания каких-либо бумаг.

Чтобы ускорить процесс обмена, подавайте качественные объявления. Активная работа, начиная от этапа подготовки, поможет провести обмен в максимально короткие сроки и на выгодных условиях.