Инвестирование в новостройку – наиболее популярный способ приобретения квартиры. Но любое инвестирование связано с серьезными рисками. И чтобы денежные средства покупателя не исчезли вместе с надеждами на собственное жилье, необходимо внимательно проверять репутацию застройщика.
Проверка репутации застройщика: с чего начинаем?
В Украине на начало 2015 года насчитывалось почти 4 000 объектов незавершенного жилого строительства. Уже к концу 2017 года эта цифра выросла почти втрое – до 11 000 объектов, из них 700 в Киеве и области. Сейчас большинство потенциальных инвесторов при выборе вариантов квартир в новостройке задаются важным вопросом – как проверить репутацию застройщика.
За помощью в проверке новостройки можно обратиться к специализированным юристам. Но при отсутствии такой возможности поверхностную проверку реально провести собственными силами. Для этого потребуется:
-
проанализировать информацию из открытых источников;
-
посетить офис и стройки;
-
получить и проверить копии разрешительной документации на имеющиеся объекты;
-
изучить финансовые риски.
Проверка проводится поэтапно или одновременно. Каждая из найденных спорных ситуаций, недоговорок или несоответствий должна насторожить инвестора. Рассмотрим детальнее, как проверить репутацию застройщика.
Анализ информации из открытых источников
Интернет содержит много полезных для инвестора данных. Так, на сайте Министерства юстиции Украины есть вкладка «Бесплатный поиск», где найдется полезная информация о застройщике. Любое сомнение в надежности (адрес регистрации не в Украине, малый уставной фонд и подобное) – и стоит обратить более пристальное внимание к документам.
Чтобы удостовериться в чистоте репутации застройщика, проверяйте учредителей, заказчика строительства, банки-партнеры, подрядчиков, владельцев земельных участков под строительство и проектировщиков. Будут полезны следующие ресурсы:
Реестр судебных решений
В реестре судебных решений в параметры поиска вносите название всех участников сделки – возможно, отсутствие прецедентов укрепит уверенность в репутации застройщиков.
Публичная кадастровая карта
С помощью публичной кадастровой карты можно узнать собственника или арендатора земельного участка, целевое назначение, площадь, кадастровый номер и прочую информацию.
Государственный реестр имущественных прав на недвижимое имущество
Благодаря Государственному реестру имущественных прав на недвижимое имущество можно узнать полезную информацию о компании-застройщике или земельном участке, а именно получить информационную справку по указанному адресу, регистрационному или кадастровому номеру, а также проверить подлинность документов.
Реестр разрешительных документов
Вкладка реестра разрешительных документов доступна на сайте Госархстройинспекции, где отображены состояние документации по объекту. В частности описание объекта, его категория, данные о проектировщике, подрядчике и информация о земельном участке.
Ассоциация помощи пострадавшим инвесторам
На сайте ассоциации есть вкладка с объектами, на которой перечислены существующие проблемные стройки. Если застройщик имеет отношение к одному из таких объектов, то это повод задуматься.
Как выбрать квартиру в новостройке: практические советы
О проблемных застройщиках нередко пишут в различных СМИ – незаконное строительство в историко-архитектурных зонах, землях лесного хозяйства, с несоблюдением этажности или прочее. Если потенциальный вариант строится подобной компанией, то стоит задуматься. Также для проверки репутации используйте поиск в любом браузере по названию застройщика или ЖК, ФИО учредителей.
Посещение офиса и объектов строительства
Визит в отдел продаж позволит оценить состоятельность застройщика. Офис в строительном вагончике или квартире где-то на окраине города не вселяет уверенности. Но и отдельное просторное офисное помещение не является гарантом стабильности застройщика – просто еще один плюс к репутации.
Как проверить законность строительства
Посещение объектов строительства даст более четкое представление о состоянии дел строительной компании. Постоянные работы на территории стройки, приближающие новостройку к этапу сдачи в эксплуатацию – хороший знак.
Проверка разрешительной документации
Для этого воспользуйтесь сайтом застройщика или изучите документы в офисе. Если приводятся аргументы, что чего-то из разрешительной документации нет или это является коммерческой тайной, то к репутации застройщика могут возникнуть вопросы. Поинтересуйтесь копиями следующих документов:
-
документы на землю под строительство – решение госоргана власти, государственный акт, договор аренды и подобные. Обратите внимание на срок действия аренды, целевое и функциональное назначение земельного участка. Если земля выделена под строительство ТРЦ, а строится многоэтажку, то репутация застройщика под вопросом;
-
градостроительные условия и ограничения. Обратите внимание на сроки (эта документация имеет ограничение по времени выполнения) и этажность домов (на месте девятиэтажки надежный застройщик не построит ЖК на 24 этажа);
-
экспертный отчет (для объектов класса СС2 и СС3, 4 и 5 категорий сложности);
-
разрешение на строительство;
-
декларация о начале строительных работ;
-
технические условия на подключение дома к коммуникациям и другие.
Наличие документов у застройщика зависит от стадии строительства. Так, справку о присвоении почтового адреса не оформляют, если ЖК только на этапе котлована.
Изучите детальнее в домашней обстановке полученные копии, проверив актуальность и легитимность предоставленных документов с помощью перечисленных выше государственных ресурсов. Так, покупка квартиры в новостройке будет более надежной и взвешенной.
В чем основные различия между генподрядчиком, управляющей компанией и застройщиком?
Учитывайте, что застройщик и заказчик объекта, владелец или арендатор земельного участка это не всегда одна и та же компания. Иногда реклама новостройки проходит под известным брендом, но строительством занимается другая фирма. Но именно юридическое лицо, указанное в типовом договоре инвестирования, будет выступать стороной, к которой будут предъявляться претензии при несоблюдении сроков сдачи и подобных неурядицах. Такой документ берется в отделе продаж – там указан код ЕДРПОУ, если сторона «продавец» представлена юридическим лицом, или ФИО и идентификационный код, если – физическим.
Прокомментируйте первым