Как создать ОСМД

Сегодня создание ОСМД в многоквартирных жилых домах поддерживается на государственном уровне. А также считается одним из приоритетных направлений реформирования сферы ЖКХ. Постепенно эта форма правления многоэтажкой постепенно вытесняет морально устаревшие ЖЭКи.

ОСМД – это

Объединение совладельцев многоквартирного дома, или ОСМД – юридическое лицо, созданное для представления общих интересов совладельцев. Это неприбыльная организация, созданная владельцами квартир и/или нежилых помещений многоквартирного дома для совместного использования, содержания и управления своим домом и придомовой территорией.

Из особенностей ОСМД можно выделить следующие:

• добровольное создание;
• один дом – одно объединение собственников, но одно ОСМД может управлять несколькими домами;
• для создания ОСМД в новостройке необходимо, чтобы на более половину квартиры было оформлено регистрация прав собственности;
• нежилые помещения, квартиры и общее имущество – не собственность ОСМД.

Согласно данным Министерства регионального развития, строительства и ЖКХ в Украине на январь 2019 года функционировало 26,6 тыс. ОСМД. Под управлением этих юрлиц находилось более 30 тысяч многоквартирных домов – 16,7% от общего количества украинских многоэтажек. Государство в последние годы активно поддерживает создание объединений совладельцев. Так, популярная программа «теплых кредитов» ежегодно увеличивает объемы финансирования для ОСМД, что позволяет энергомодернизировать дома, сократив расходы на ЖКУ.

Нормативно-правовая база для создания ОСМД

Как мы уже писали, объединение совладельцев можно создать только в том доме, где приватизация квартир прошла согласно законодательству. Основной законодательный акт, регулирующий регистрацию и работу ОСМД – Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» № 2866-III от 29.11.2001.

Что может ОСМД: какие у него полномочия и обязанности

Помимо него учредителям стоит изучить следующие нормативные акты:

• Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» № 417-VIII, последняя редакция от 10.06.2018;
• Закон Украины «Про приватизацию государственного жилищного фонда» № 2482-XII от 19.06.1992;
• Закон Украины «Про жилищно-коммунальные услуги» № 2189-VIII от 09.11.2017;
• постановление КМУ «Про утверждение основных Правил пользования помещениями жилищных домов» от 24.01.2006;
• положение Управления ЖКХ «Про порядок передачи квартир (домов) в собственность граждан» от 15.09.1992.

Изучив эти акты, стоит приступать к непосредственной процедуре создания. О ней мы расскажем далее.

Этапы создания ОСМД

Процедура создания довольно трудоемкая и требует терпения. Представим пять условных этапов, через которые проходят жильцы, создающие собственное объединение совладельцев.

Создание инициативной группы

Инициативная группа должна состоять минимум из мотивированных владельцев трех квартир или нежилых помещений, находящихся в этом доме. Арендаторы не имеют право инициировать создание ОСМД, только если арендодатель выдал им соответствующее поручение. Желательно вести протоколы заседаний, начиная с первого собрания инициативной группы и при решении каждого значимого вопроса. Оптимально, если среди инициативных собственников будут юристы, экономисты или строители – их профессиональные навыки пригодятся в дальнейшем.

Подготовка к учредительному собранию

Далее инициативная группа параллельно собирает полную информацию о жилом доме, изучает законодательную базу и занимается разъяснительной подготовительной работой. Так, для оценки состояния дома нужно подать официальный запрос в ЖЭК, департамент жилищно-коммунальной инфраструктуры или Госреестр имущественных прав на недвижимое имущество. К запросу прилагается протокол создания инициативной группы.

Услуги ЖКХ: что сюда входит, тарифы и как заставить ОСМД или ЖЭК работать

Для создания ОСМД необходима такая информация о доме:

• наличие и состояние техпаспорта на многоэтажку;
• площадь дома, придомовой территории, нежилых помещений;
• данные о совладельцах (аренда, долги по ЖКХ, наличие льгот и прочее).

Полученная информация позволит эффективно рассчитать смету на содержание жилого дома и определиться с целесообразностью создания ОСМД.

Не стоит забывать об агитации среди жильцов – это трудоемкий процесс, так как инертных жителей всегда больше. Во время личного общения с каждым собственником рассказывают обо всех преимуществах и недостатках ОСМД.

Подготовка устава ОСМД

Объединение совладельцев – юридическое лицо, поэтому в соответствии с Гражданским кодексом учредительным документом считается устав. Он составляется на основе типового устава ОСМД, утвержденного приказом Минрегиона №67 от 03.04.2017 г. При этом этот учредительный документ, помимо информации об ОСМД, может содержать индивидуальные положения, не противоречащие украинскому законодательству. Промежуточный вариант устава передается в печатном или электронном виде для ознакомления и внесения предложений всем совладельцам жилых и нежилых помещений.

Учредительное создание

Инициативная группа назначает дату, время и удобное место для проведения собрания, уведомляя каждого из совладельцев не менее чем за 14 дней до него. Такое приглашение передается лично под роспись или заказным письмом. На учредительном собрании решается вопрос создания ОСМД, избирается правление и председатель. Все решения принимаются голосованием – 50% всех совладельцев дома +1 голос. При этом, одна квартира – один голос. Все решения заносятся в протокол.

Регистрация ОСМД и передача на баланс

Представители от ОСМД подают в местное управление жилищно-коммунального хозяйства или юстиции регистрационной службы такие документы:

• заявление о государственной регистрации установленного образца;
• устав в печатном виде, пронумерованный и прошитый (2 экз.);
• протокол учредительного собрания (2 экз.).

Пакет документов рассматривается государственным регистратором в течение трех рабочих дней. После этого один из экземпляров документов возвращается представителям ОСМД со специальной отметкой.

Далее необходимо получить код ЕГРПОУ, стать на учет в местной налоговой инспекции, Пенсионном фонде и фонде соцстраха. После открытия расчетного счета в банке и получения печати бывший балансодержатель в трехмесячный срок передает дом, придомовую территорию и техническую документацию на баланс ОСМД.

Преимущества и недостатки ОСМД

Помимо возможности коллективного принятия решения по любым вопросам эксплуатации и надлежащего содержания дома, а также участия в программе «теплых кредитов» есть и другие плюсы от создания ОСМД:

• контроль за финансово-хозяйственной деятельностью и прозрачность расходов;
• возможность выбора подрядчиков;
• возможность получения дохода;
• самостоятельное регулирование тарифов и размеров квартплаты.

Кроме этого, создание ОСМД имеет и существенные недостатки. Среди них – отсутствие широкого выбора поставщиков услуг ЖКХ, ремонтные работы за свой счет, оплата коммунальных услуг за весь дом и урегулирование проблем с должниками. К минусам также можно отнести поиск подрядчиков собственными силами и обязательную приватизацию квартир.