Оптимальная стоимость аренды квартиры должна быть как можно выгоднее для арендодателя, но при этом приемлемой для арендатора. В случае заниженной стоимости вы не получите весь возможный доход, а при завышенной – в разы уменьшается интерес со стороны квартиросъемщиков, поэтому жилье вообще могут не снять.
Рассчитать стоимость аренды квартиры поможет анализ рынка, изучение критериев, влияющих на арендную плату, и сопоставление вашего предложения с другими.
Расчет оптимальной стоимости можно условно разделить на два этапа. Сначала вы определяете среднюю стоимость аренды для вашего типа жилья, а потом устанавливаете цену с учетом детального анализа критериев.
Чтобы установить подходящую стоимость аренды жилья, отберите похожие варианты на рынке с учетом основных характеристик.
Расположение дома
Здесь имеется в виду населенный пункт и район в городе. Стоимость аренды квартиры в центре на 30-50% выше, чем такой же недвижимости на окраине.
Ценовой диапазон в элитных районах и на территории с массовой застройкой также сильно отличается. На стоимость аренды влияет престижность, безопасность места, в котором сдается квартира.
Количество комнат
Далее для определения средней стоимости аренды жилья отберите недвижимость аналогичной и похожей конфигурации. Арендная плата за квартиру-студию или «однушку» по сравнению с «двушкой» в таком же состоянии и в том же доме может отличаться на 20-30%.
Этого достаточно, чтобы определить среднюю стоимость аренды жилья, от которой вы дальше будете отталкиваться. Узнать ее можно, проанализировав предложения других арендодателей.
Например, вам нужно сдать однокомнатную квартиру в Голосеевском районе Киева. Отберите на рынке эти варианты, и посмотрите, за сколько их сдают. По данным DOM.RIA средняя стоимость аренды «однушки» в Голосеевском районе на ноябрь 2020 года составила 17,9 тыс. грн. Это базовая цифра, которую вам стоит учитывать далее. Но теперь надо подогнать ее к стоимости, больше всего соответствующей вашему жилью.
Имея объективную цифру, от которой вы будете отталкиваться, можно детальнее формировать цену. Чтобы правильно установить стоимость аренды квартиры, проанализируйте ее по как можно большему количеству следующих критериев.
Состояние дома
Как правило, аренда жилья в новострое выше, чем в домах вторичного фонда. Также на цену влияет технология, по которой построен дом. Жилье в кирпичном или монолитном доме можно сдать по более выгодной цене, чем в панельном.
Особенно актуально снижении стоимости для квартир в «панельках» старого фонда, хрущевках. Ликвидность такого жилья низкая, и сдать его выгодно достаточно сложно. Цена аренды здесь может быть в два раза ниже, чем в новом кирпичном доме, расположенном рядом.
Состояние квартиры
Свежий капитальный ремонт – это возможность увеличить стоимость аренды по сравнению со средней ценой для вашей категории недвижимости на 20-50%. Жилье с дизайнерским интерьером, премиальной отделкой, брендовой техникой можно сдавать практически в два раза выше среднестатистической цены.
Если квартира уже обжита предыдущими квартиросъемщиками, а ремонт в ней не самый свежий, объективно будет немного скинуть по сравнению со среднестатистическими показателями. Недвижимость в жилом состоянии без ремонта сдается дешевле на 20-30%.
Комплектация мебелью и техникой
Стоимость аренды квартиры без мебели в половину ниже, чем полностью меблированного и оборудованного техникой жилья. При отсутствии только отдельных элементов – стиральной машинки, телевизора или холодильника, стоимость аренды также снижают.
Если в квартире установлена дизайнерская мебель, новая брендовая техника – цена аренды увеличивается. На стоимость также влияет наличие теплых полов, системы умный дом, видеодомофона и другого дополнительного оборудования для комфорта и безопасности.
Инфраструктура и благоустройство
Наличие поблизости метро, крупных магазинов, торговых, развлекательных центров, школ, садиков, транспортных развязок повышает ликвидность недвижимости. Также учитывайте внутреннюю инфраструктуру дома:
- детские площадки;
- коммерческие и социальные объекты непосредственно в жилом комплексе;
- гостевые, крытые, подземные паркинги;
- пассажирские и грузопассажирские лифты;
- закрытая территория;
- охрана, консьерж;
- колясочные, кладовые и т.д.
Чем более развита и продумана инфраструктура внутри и снаружи, тем выше можно ставить арендную плату. Наличие поблизости с домом живописных мест, обустроенных парков, набережных также отражается на цене. Такое жилье можно сдавать выгоднее, чем квартиру рядом с промзонами, автострадой или пустырем.
Устанавливая цену аренды, учитывайте, что часть из этой суммы уходит на погашение сопутствующих расходов.
Коммунальные платежи
Изначально учитывайте, какие коммунальные платежи арендатор будет оплачивать отдельно, а какие войдут в стоимость аренды. Как правило, к последним может относится взнос в ОСМД. Все это детально прописывают в договоре.
Иногда же в сумму за аренду жилья включают даже отопление, в этом случае стоит предварительно рассчитать запланированные расходы на коммуналку, и добавить их к ранее сформированной арендной плате.
Но чтобы все прозрачнее и объективнее, большинство арендаторов все же предпочитает считать сумму за коммунальные услуги отдельно и не включать их в стоимость аренды. Тем более, что так вы сделаете арендную плату визуально привлекательнее для арендатора.
Налоги и другие взносы
Весомой статьей расходов арендодателя считаются налоги. Их размер зависит от того, в каком формате вы сдаете квартиру. Сдавая жилье в аренду как физическое лицо, уплачиваете налог в размере 18%. Дополнительно платите военный сбор 1,5%.
При оформлении ФОП сумма выплат зависит от выбранной системы налогообложения. А вот сдача квартиры без уплаты налога тянет штраф в сумме от 17 до 34 тыс. грн.
Чтобы сдать квартиру по выгодной цене, рассчитывайте стоимость аренды как можно детальнее с учетом перечисленных в статье критериев. В конечном итоге, сравните свое предложение с другими вариантами на рынке по такой же стоимости. Если вы все сделали правильно, ваше предложение окажется в соответствующем ценовом диапазоне, будет одновременно выгодным и конкурентным.
Прокомментируйте первым