Проблемы арендторов во время кризиса

  • Дата публикации: 2008-12-03 14:29
  • Просмотров: 476

Принцип домино — эффект любого кризисa, громко и неожиданно положил всю строительную и девелоперскую отрасль, которая стояла вторая по списку после монетарных и инвестиционных банков.

Поделись новостью с другом:
Проблемы арендторов во время кризиса

Привыкшие работать в условиях роста, девелоперы вынуждены проходить экспресс-адаптацию к новой рыночной ситуации, в спешном порядке меняя свои стратегии...

В условиях кризиса ликвидности стали остро ощущаться нехватка банковского финансирования, заинтересованность инвесторов, а, самое главное, конечных потребителей: арендаторов и покупателей, которые, наконец, увидели «праздник на своей улице». И если покупатели коммерческой недвижимости заняли выжидательную позицию, то потенциальные арендаторы, которым внутренние политика и возможности позволяют проявлять активность по поиску нового помещения, начали пользоваться благоприятной ситуацией и диктовать беспрецедентные доселе украинскому рынку условия аренды коммерческой недвижимости.

Арендные ставки

Постоянно растущий тренд изменения арендных ставок, наконец, остановился и даже резко пополз вниз. За смельчаков-арендаторов, проявивших намерение переехать в новый офис или торговое помещение, началась настоящая борьба среди девелоперов и собственников зданий, а также недавно образовавшейся категории – арендаторов, сокращающих свои расходы и сдающих арендованные помещения в субаренду.

В ситуации, когда вдруг украинский рынок коммерческой недвижимости увидел предложение, значительно превышающее спрос, борьба за арендатора стала не для слабонервных. Вот и получаются скидки на качественные помещения в размере 20-40%, в зависимости от переговорных навыков сторон, финансовой ситуации владельца и состояния здания.

Потенциальные арендаторы стали более избирательны в выборе объекта. К примеру, арендаторы торговых центров сегодня больше, чем когда-либо, интересуются насколько проходным является район, на какую аудиторию здесь можно рассчитывать. Отстаивая свои интересы, якорные арендаторы крупных сетей, имеющих возможность давить своей репутацией или даже угрожать выходом из объекта, добиваются значительных преференций. А владельцам ТЦ, в случае оттока арендаторов, приходится не только оптимизировать расходы, но и обращаться за помощью в риелторские компании.

Арендные каникулы


Считается, что хороший арендодатель должен предоставить арендатору «каникулы». Это период времени, когда арендатор въезжает в помещение и не платит арендную плату. Каникулы придуманы для того, чтобы ваш бизнес встал на ноги. Даже самые суровые арендодатели, как правило, дают от 1 до 2 недель каникул. Но на ликвидные помещения каникулы не предоставляются. Деньги надо платить с первого дня после заключения договора.

Сегодня же украинский арендатор не только может рассчитывать на каникулы, но и делать ремонт в помещении бесплатно, осуществляя оплату только за фактическое использование помещения.

Страховые депозиты


Для незавершенных зданий, в которых помещения сдаются по предварительным договорам, страховые депозиты вскоре, вероятно, станут неким атавизмом. Сейчас каждый начал тщательно считать свои деньги, и перечислять беспроцентный депозит в рисковые активы, а именно к таким можно относить любой «недострой», захочет далеко не каждый. Поэтому участники процесса начинают договариваться, находясь в поисках приемлемых гарантий.

Пересмотр арендных ставок

Самый сложный вопрос в переговорах. Экономическая и политическая нестабильность в стране ни одному субъекту рынка не позволяет даже приблизительно составить прогнозы развития ситуации, поэтому участники по обеим сторонам «баррикад» всячески пытаются хеджировать свои риски: собственники зданий подстраховываются краткосрочными договорами аренды (которые, в свою очередь, могут быть не самым оптимальным выходом в случае более глубокого падения рынка), индексами инфляции или коэффициентами повышения ставок. Арендаторы же закладывают запасные варианты либо в виде опции досрочного расторжения договора, который позволит в любой момент собрать вещи и уйти, либо в виде штрафных санкций, в случае досрочного расторжения договора по инициативе владельца.

Осуществление ремонтных работ и согласовательные процедуры

Ранее, в условиях спроса, в несколько раз превышающего предложение, понятие клиентоориентированности в недвижимости было несколько ненужной и неэффективной позицией. Но сейчас ситуация несколько изменилась. Первые ласточки ориентации индустрии на клиента – понимание его потребностей, а первая необходимость – это, естественно, ремонт. Вот и девелоперы, до этого чаще открещивающиеся от лишних забот, начали активно применять свои навыки и экспертизу и с большим удовольствием стали помогать, а то и самостоятельно проводить ремонт помещений и согласование проектной документации.

Деловая практика аренды

Но возможности девелоперов и собственников зданий не беспредельны. Есть границы, которые переходить нельзя, иначе, мы столкнемся с тотальным выходом участников из рынка девелопмента, в котором спрос будет вновь значительно превышать предложение. Просто нужно помнить, что за спадом всегда следует подъем, надо лишь не поддаваться панике, а совместными усилиями создавать условия для того, чтобы бизнес развивался. Не все это понимают. Некоторым важнее добиться выгоды для себя сейчас. Они не думают о перспективе и готовы выкручивать партнерам руки. Поэтому главный принцип, которому необходимо следовать сторонам переговоров, – учитывать взаимные интересы друг друга.

Деловая практика в сфере аренды должна формироваться на паритетных началах, когда владельцы помещений изменяют качество управления и отношение к арендатору, а арендаторы соблюдают финансовую дисциплину и демонстрируют качественный менеджмент.

Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости