Кризис ликвидности: утерянная ценность

  • Дата публикации: 2008-09-09 15:05
  • Просмотров: 466
  • Город: Винница

Осень 2008 года для украинского рынка недвижимости может стать знаковой, а если говорить о существующей спекулятивной ситуации на нем, то для самих спекулянтов, возможно, трагич­ной и последней.

Поделись новостью с другом:
Кризис ликвидности: утерянная ценность

Дело все в том, что до Украины наконец-то добрался мировой кризис ликвидности, и первой от него уже пострадала одна из самых ресурсоемких областей – рынок недвижимости. Если говорить просто, то застройщики оказались к началу осени в ситуации, когда денег нет, а взять их, по большому счету, негде. Инвесторы один за другим отказываются вкладывать в украинскую недвижимость. Потеряв больше половины денег за время летнего падения фондовых рынков и утратив еще больше на невозвращенных кредитах, банки вынуждены повышать процентные ставки и отказывать в выдаче кредитов на покупку жилья, тем самым лишая застройщиков одного из главных источников дохода – предпродажи квартир. Кроме того, ситуацию усугубляют уже существующие долги. Во-первых, девелоперским компаниям необходимо выплачивать проценты по кредитам, а во-вторых, часть привлеченных три-четыре года назад во время бурного роста цен на недвижимость долгов все-таки нужно отдавать.

И ГРУСТНО, И СМЕШНО

В результате первая и самая главная новость на рынке – слухи о сокращении больше половины штата одной из самых крупных украинских девелоперских компаний, за которой (уверены участники рынка) потянется цепочка «реструктуризаций» и сокращений у других застройщиков. Второй негативной новостью стало заявление Нацбанка о необходимости ужесточения условий выдачи кредитов молодежи из-за все тех же рисков невозвратов, что вполне может стать предпосылкой к пересмотру программ молодежного кредитования для покупки жилья.

В завершение, главный новостной поток дополнился очередной попыткой Кабинета министров сделать жилье хоть немного доступнее путем существенного снижения взносов в развитие городской инфраструктуры для застройщиков. Киевская мэрия это решение сразу же раскритиковала и отказалась выполнять, а в других городах Украины таких сборов или вовсе нет или они незначительны и погоды в ценообразовании не делают. В итоге даже сами риелторы к концу лета вынуждены были согласиться с предстоящим падением цен на рынке жилья. Самые смелые заявили о 10% снижении цен за осень с дальнейшим возобновлением роста. Но не стоит верить маклерам – в их интересах подогревать ажиотаж, для чего вовсе не обязательно говорить правду, а ее не знает никто, кроме самого рынка.

РЕЗВОЕ ПАДЕНИЕ

И застройщики, и риелторы оказались не готовыми к проблемам. Лишь за последний месяц лета объем сделок по купле-продажи жилья сократился почти вдвое. Сами застройщики пока отреагировали лишь тем, что остановили на неопределенный срок строительство своих проектов. К началу сентября на первичном рынке средняя стоимость квадратного метра в Киеве для самых ходовых и чувствительных сегментов – эконом-класса и бизнес-класса — составляет около $2 тыс. и $2,7 тыс. соответственно, и эту цифру застройщики будут держать до последнего, пытаясь собрать как можно больше денег не столько на финансирование новых проектов, сколько на погашение долгов и выплату зарплат работникам. А при отсутствии роста цен на первичном рынке у перекупщиков и владельцев квартир уже не останется поводов для повышения цен.

В отличие от застройщиков, владельцы квартир не связаны себестоимостью строительства и, гипотетически, могут снижать цены с нынешних средних $2,2-$2,7 тыс. за кв. м. бесконечно долго. Беда лишь в том, что часть выставленных на продажу квартир была куплена именно с расчетом перепродажи, и очень часто для этого использовались кредитные деньги – рост цен еще год назад в два раза опережал банковские процентные ставки. Теперь же многие перекупщики рискуют оказаться в долговой ловушке и будут вынуждены погашать кредиты купленным на них жильем.

Выставленное на продажу залоговое жилье уже автоматически дешевеет на 10-15% (из-за больших юридических рисков для покупателя и сложностей процедуры покупки). При этом чем больше заложенных квартир банкам придется продавать, тем еще меньше они будут выдавать новых кредитов. В таком замкнутом круге может оказаться рынок этой осенью. В самих девелоперских компаниях неофициально уже говорят о возможном падении цен до 30-40% на вторичном рынке и, что касается покупателя, то в такой ситуации выиграют только те, у кого есть гарантированные сбережения и кто будет готов расплатиться за квартиру наличными. Стоит только вспомнить, сколько людей успели купить жилье по теперь смешным ценам во время кризисных 1998–1999 годов.

Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости