Кредитование недвижимости: невозможное возможно?

  • Дата публикации: 2009-07-29 14:15
  • Просмотров: 487

Банки возобновили кредитование строительной отрасли, но пока избирательно. Массовое финансирование девелоперских проектов начнется не ранее, чем через несколько лет

Поделись новостью с другом:
Кредитование недвижимости: невозможное возможно?

По словам Александра Охрименко, советника президента Укргазбанка,  кредитование строительной отрасли ожило еще несколько месяцев назад, но носит пока единичный характер. В частности, по словам экспертов, банкиры финансируют только старых клиентов, занимающихся перспективными проектами. При этом, как отмечают специалисты, зачастую игроки рынка не афишируют получение займа, поскольку во многих случаях речь идет о проектах, соучредителями которых выступают сами банкиры (отметим, что последние эту информацию опровергают, см. "Блиц-интервью").

Счастье вдруг

Впрочем, БИЗНЕСу  удалось разузнать о некоторых кредитах, полученных застройщиками уже в период кризиса.

В июле 2009 г. $7 млн.  на строительство жилого комплекса класса  де люкс "Никитский Дворец", который реализует в Крыму строительная компания "Южный Берег" выделил «Укрсоцбанк».

Как рассказал Сергей Елисеев, генеральный директор компании "Европа", которая выступает управляющей компанией данного проекта, кредитная линия "Южному Берегу" была открыта как раз накануне кризиса — в августе прошлого года. Однако в октябре финансирование было заморожено. "Нам сказали, что начался кризис, и поэтому кредитование было свернуто", — объясняет девелопер. Господин Елисеев также отметил, что с октября по июль строительство проекта финансировалось за счет средств учредителей компании "Южный Берег", а также денег, полученных от продажи апартаментов.

Всего в реализацию проекта девелопер вложил около $6,5 млн собственных средств. По словам г-на Елисеева, убедить Укрсоцбанк возобновить кредитование помогли результаты продаж апартаментов. "У нас продажи не прекращались, поэтому банк пошел нам навстречу", — поясняет он.

По словам Ирины Кисель, менеджера компании "Т.М.М." еще в феврале текущего года компании открыл кредитную линию Ощадбанк. Общий лимит по кредиту составил 310 млн. грн. Эти средства были направлены на выкуп облигаций, а также на обслуживание текущих объектов строительства.

Свою готовность финансировать девелоперские проекты подтверждают и банкиры. При этом главное их требование к проектам — качество и наличие у девелопера возможностей погасить заем. "Шансы, что кредитные линии будут разморожены, есть у качественных проектов, собственники которых вкладывают в них свои средства и открыто работают с банком", — подчеркивает Андрей Брынзыло, ведущий специалист управления финансирования недвижимости главного офиса Укрсоцбанка.

Согласен с коллегой и Илья Луньо, директор     департамента     проектного финансирования ОАО "Сведбанк". Он, в частности, отмечает, что Сведбанк изучает возможность возобновления кредитования и реструктуризации займов для клиентов. Но они должны соответствуют требованиям группы: юридическая "чистота", качественная концепция проекта, профессиональный менеджмент, прозрачная схема финансирования и возможность полноценного контроля бюджетов проекта. Кроме того, по словам г-на Луньо, для полноценного контроля за использованием средств банк также планирует привлечь сюрвейеров. (от англ. surveyor — "независимый эксперт, занимающийся инспектированием, исследованием, обработкой данных, оценкой рисков, а также выдачей рекомендаций"). "Если сюрвейер констатирует злоупотребления, мы можем в любой момент прекратить финансирование транша", — заключает банкир.

Деньги в массы

Что касается возрождения массового кредитования строительной отрасли, то, по прогнозам банкиров, оно наступит не ранее чем через несколько лет. "Если раньше я прогнозировал возобновление массового кредитования строителей к 2011 г., то теперь, с учетом макроэкономической ситуации в стране, думаю, это произойдет не ранее 2013 г.. Кроме того, помимо внешних факторов существуют еще и внутренние. У банков образовалось столько "завалов" из девелоперских проектов, что раньше, чем за три года,с ними не разобраться", — говорит г-н Охрименко.

Иными словами, о проектном финансировании в ближайшем будущем можно забыть, особенно если речь идет о проектах на ранней стадии реализации. "Проекты на ранних стадиях развития кредитоваться в ближайшие два года не будут. На рынке возможна выдача кредитов для пополнения оборотных средств, в случае предоставления качественного залога с двукратным покрытием…Также выдача кредитов может осуществляться при условии, если проект находится на завершающей стадии строительства или генерирует постоянный денежный поток", — говорит Ангелина Деревлева, заместитель начальника отдела связей с общественностью и коммуникаций "OTP Банка"

Массовое же кредитование строительной отрасли, по словам г-жи Деревлевой, возможно, когда рынок приблизится к стадии развития (никак не с момента оживления). При этом требования к заемщикам станут более жесткими: банки будут тщательнее изучать проекты, не только рассматривать бизнес-план в части доходов и расходов, но и предъявлять определенные требования к проектированию и системе продаж. "Основным условием банков будет также контроль целевого использования средств", — резюмирует г-жа Деревлева.

Сергей Елисеев (37), генеральный директор компании "Европа": 

На первый взгляд, у девелоперов и банкиров одинаковые критерии оценки проектов недвижимости: они должны обладать высокой ликвидностью и не иметь юридических рисков. В целом, все выглядит просто: необходимо качественно построить объект в минимальные сроки и продать его по максимально возможной цене. Но специфика украинского девелопмента в том, что многие застройщики не обеспечивают необходимый уровень качества. Скажем, приносят его в жертву срокам, не продумывают детально концепцию, не оформляют документацию должным образом. В результате под такие проекты невозможно получить финансирование, продажи останавливаются, и приходится замораживать строительство.

Немаловажную роль играет и ценовая политика, которую выбирает компания. Допустим, на  нашем объекте («Никитинский дворец», Ялта) в условиях кризиса  мы цену не понижали. Но с другой стороны, мы  ее и не повышали, в период  бурного роста  цен.  Стоимость  была установлена в соответствии с бизнес-планом. – $3-4 тыс. кв.м. В позапрошлом году, когда произошло массовое удорожание и некоторые коллеги ставили цену $10тыс. кв.м., то  конечно был соблазн повысить цены. Но владельцы компании приняли решение этого не делать. И политика  компании себя оправдала, даже время кризиса  продолжаются продажи апартаментов.

БЛИЦ-ИНТЕРВЬЮ

"Немногие банки после кризиса будут заинтересованы в активном финансировании строительного бизнеса" — говорит Лукаш Мотыль, начальник управления финансирования недвижимости Укрсоцбанка

В последнее время в структурах банков начали формировать специальные подразделения, отвечающие за финансирование недвижимости. По мнению банкиров, создание структур, в которых заняты не только финансисты, но и специалисты из сферы девелопмента и других смежных отраслей, позволит банкам установить длительные отношения с инвесторами и гарантировать, что процесс строительства того или иного объекта будет завершен, что особенно актуально во время кризиса. Кроме того, создание таких структур — обязательное правило многих международных финансовых групп, которые приобрели в том числе и украинские финансовые учреждения. О том, каким образом можно достичь оптимального контроля над процессом строительства со стороны банков-кредиторов и на каких условиях они согласны работать с девелоперами в условиях кризиса в Украине, БИЗНЕС попросил рассказать Лукаша Мотыля, начальника управления финансирования недвижимости Укрсоцбанка, входящего в UniCredit Group.

— Не так давно вы возобновили кредитование девелоперских проектов. Какие объекты в первую очередь могут рассчитывать на ваше финансирование?

— На самом деле процесс изменения подходов к финансированию строительных объектов начался еще в прошлом году. Банк акцентирует внимание на тех объектах, которые, на наш взгляд, могут выжить на рынке и быть успешными, как, например, жилой комплекс "Никитский Дворец" в Крыму.

— Сколько девелоперских проектов в портфеле Укрсоцбанка?

— В портфеле банка насчитывается 50 проектов, которые можно разделить на две категории.
Первая — те, в которые банк действительно верит. По ним мы планируем осуществлять новые транши либо увеличивать кредитные линии.

Вторая категория — объекты, по которым лимиты уже выбраны, и банк пытается разработать адекватный график погашения по этим займам или применить другие механизмы для завершения проектов. В целом, мы используем непопулярные методы решения проблем только в отношении тех инвесторов, которые не хотят сотрудничать с банком.

— Сколько проектов могут рассчитывать на возобновление кредитования в ближайшее время?

— 10-15.

— Это коммерческая или жилая недвижимость?

— И та, и другая.

— Если говорить о жилой недвижимости, какие объекты вы готовы финансировать в первую очередь?

— Прежде всего в рамках существующего портфеля банка нас интересует элитная недвижимость, покупатели которой не зависят от ипотечных займов. Мы не ведем речь о новых проектах, поскольку в связи с ситуацией, сложившейся на рынке недвижимости, их реализация представляется малореалистичной.

— Некоторые консультанты утверждают, что банки финансируют только те проекты, соучредителями которых являются сами банкиры. Вы можете подтвердить или опровергнуть эту информацию?

— Я не могу комментировать ситуацию в других банках. В нашем банке, который входит в международную UniCredit Group, мне не приходилось заниматься такими объектами. Система, по которой работают большие международные финансовые группы, не позволяет топ-менеджменту участвовать в подобных проектах. Если даже такое случается, то процедура получения финансирования под этот проект значительно сложнее, чем в общих случаях.

— Какие условия для возобновления финансирования или выдачи новых кредитов на реализацию девелоперских проектов выдвигают банки?

— Прежде всего все игроки рынка должны понимать: чтобы возобновилось финансирование их объектов или увеличились лимиты по кредитам в рамках уже действующих проектов, необходимо наличие или увеличение части собственного капитала девелоперов.

— То есть если раньше у девелопера должно было быть 30% стоимости проекта, то теперь — 50%?

— Правило "тридцати процентов" в большей степени касалось коммерческих объектов. Проекты жилой недвижимости финансировались гораздо меньшими взносами, если говорить о чистом капитале, который вкладывал инвестор, без учета поступлений от будущих покупателей. Пропорция между собственными и заемными средствами — вопрос индивидуальный, он зависит от многих факторов, например, сегмента рынка, периода строительства, рисков арендаторов, наличия профессионального менеджмента у девелопера и т.д.

— Кроме стандартных условий получения кредита какие дополнительные требования банки выдвигают девелоперам?

— Например, мы начали брать в залог акции предприятий, землю, а также настаивать на возможности контроля продаж. Кроме того, девелопер должен предоставить гарантию, что бюджет проекта не будет перерасходован. Либо что в случае перерасхода он выделит дополнительные средства из собственного кармана. И, естественно, банки требуют от девелопера субординированное соглашение. То есть любые извлечения денежных средств из проекта (дивиденды и т.д.) могут осуществляться компанией только после погашения кредита. И наш банк ставит достаточно много условий относительно неблагоприятных решений, которые могут быть приняты менеджментом девелоперской компании. Это позволяет нам в случае развития "черного" сценария или дефолта использовать соответствующие инструменты и управлять проектом. Но я подчеркиваю, мы не заинтересованы в управлении проектами или их изъятии. Это не наш бизнес. Мы просто даем деньги, хотим получить прибыль и заем обратно.

— Когда вы прогнозируете массовое возрождение кредитования девелоперского бизнеса?

— Это зависит от многих факторов. В первую очередь от общей экономической ситуации. Восстановление мировой экономики предполагается в следующем году. Украина, как правило, подтягивается к общемировой тенденции в течение 6-12 месяцев. Кроме того, если говорить о возрождении финансирования проектов недвижимости в Украине, то необходимо отметить еще несколько нюансов. Во-первых, немногие банки после кризиса будут заинтересованы в активном финансировании строительного бизнеса. Во-вторых, финансовое состояние многих финучреждений, существующих сегодня, вероятнее всего, на то время будет не столь благоприятным, и они просто не смогут кредитовать девелоперские проекты. Кроме того, рынок будет требовать наличия в банках специалистов по недвижимости, точнее — соответствующих структур для финансирования строительных объектов. А количество таких специалистов в Украине лимитировано.

По материалам газеты «Бизнес»
Бизнес №30, 27.07.2009
http://www.n-palace.com/

наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости