Каким должен быть доступный кредит на жилье?

  • Дата публикации: 2008-08-13 10:24
  • Просмотров: 501
  • Город: Винница

Сколько должна стоить недвижимость, чтобы средняя киевская семья могла позволить себе жилье в кредит?

Поделись новостью с другом:
Каким должен быть доступный кредит на жилье?

Ценовой переполох

Пора убрать шепот из разговоров о грядущем обвале на рынке недвижимости, можно говорить в голос, что он уже начался. Конечно, не в разы, но серьезно придется уступать продавцу, который не "над златом чахнет", а хочет завлечь покупателя. Этот процесс должен начаться с "первички", здесь время - деньги: важно быстро продать квартиры и реинвестировать средства в другие дома. Июльское же повышение цен столичных новостроек в среднем на 1,4% (по данным независимого портала "Недвижимость") - это лишь "отрыжка пресыщения", надежда, что покупатель уплатит, сколько хочется продавцу. Вряд ли, господа! Впрочем, послушаем экспертов.

Владимир Германов, руководитель отдела маркетинга компании Киев Жилье- Инвест, говорит, что идет "окопная война" между застройщиками и их потенциальными клиентами. Первые не хотят снижать цены (хотя есть случаи якобы "сезонных" скидок на 3-10%. - Авт.), а вторые заняли выжидательную позицию, рассчитывая на удешевление. Покупатели выиграют, ведь деньги - у них, они заказывают музыку. Но не в накладе окажутся и застройщики, готовые снизить рентабельность и, соответственно, цены на 15-20%. Ибо сегодня их рентабельность составляет в эконом-классе до 80%, в бизнес-классе - до 100%, в премиум-классе - до 200%. Есть куда отступать из "окопа", чтобы завоевать покупателя!

По словам ведущего специалиста консалтинговой компании RED Руслана Кизлайтиса, спрос на "первичку" упал вдвое, есть пресыщение рынка, конкуренция ужесточилась. Упрямцы, намеренные побороться с клиентами, их потеряют. И, напротив, те, кто готов скинуть в цене 10-20%, перехватят инициативу. Но и этот ход может не сработать, если не будет государственной поддержки ипотечного кредитования (рефинансирования комбанков со стороны НБУ) и потенциальные покупатели не получат заемные деньги.
Однако не все специалисты согласны, что новострой должен дешеветь. PR- директор девелоперской компании "ХХІ век" Дмитрий Васильев полагает, что объективно спрос превышает предложение, просто этот спрос - отложенный, он вернется осенью и цены устоят. Руководитель инвестотдела проектно- консалтинговой фирмы "Новобудова" Дмитрий Колиснык говорит, что снижать цены будут только те компании, которые их изначально завысили, остальные не дрогнут.

"Красная цена" квадратного метра

Купить в кредит молодой семье 1-комнатную квартиру - значит загнать решение жилищной проблемы вглубь: когда появится хотя бы один ребенок, станет ясным, что нужно было "стартовать" с 2-комнатной квартиры.

Сейчас более-менее приличная "двушка" в спальном районе Киева площадью 48 кв. м стоит $130 тысяч, т.е. $2700 за "квадрат".

Средняя семья в Киеве зарабатывает на двоих примерно $1500. В банке при получении ипотечного кредита потребуют, чтобы на ежемесячные выплаты по его обслуживанию уходило не более 50% семейного дохода - $750.

Предположим, семья нашла банк, где дают заем на 25 лет в долларах под 13,5% годовых, с погашением займа ежемесячными равными долями (так. наз. аннуитет) и авансовым взносом всего в 10% от стоимости квартиры ($13 тыс.). Значит, ей нужен кредит на $117 тыс.

"Старт" обойдется нашим героям в $16,8 тыс. (к $13 тыс. аванса добавятся по 1% госпошлины и взноса в Пенсионный фонд и 1% от суммы кредита банку за оформление договора залога - всего $3,8 тыс.). Нет в наличии этих денег - нет и шансов взять кредит.

На погашение "тела" кредита ежемесячно надо тратить $390, на выплату процентов - $1316, плюс по 03%/год на страхование имущества и жизни ($62/мес.).

Итого семье нужно выплачивать $1769 ежемесячно, что в 2,36 раза превышает ее максимальные финансовые возможности - упомянутые $750!

Ясно, что с доходами в $1500 ни один банк не даст заем бесквартирным гражданам на такую "двушку", они должны зарабатывать от $3638. А чтобы "вписаться" в кредит при таком заработке, максимальная цена 48-метровой "двушки" не должна превышать $55 тысяч. Почему?

Чтобы семье при доходе в $1500/мес. хватило $750 ежемесячных расходов на обслуживание кредита, 1 "квадрат" квартиры должен стоить в в 2,36 меньше, чем сейчас. Это разница реальных возможностей семьи по оплате займа и требуемой ежемесячной суммы в $1769.

Отсюда следует, что цена 1 кв. м должна упасть с нынешних $2700 до $1145. Очевидно, это и есть на сегодня "красная цена" жилого метра в Киеве. И если не будет постепенного к ней приближения, рынок недвижимости ждет не просто застой, а резкий обвал спроса и "пикирование" цен.

Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости