Как продать квартиру: пошаговая инструкция Назад

Как продать квартиру: пошаговая инструкция

Как максимально быстро и без лишней головной боли продать недвижимость? Отвечаем на вопрос.

Решение о продаже квартиры ставит перед ее владельцами серьезный вопрос – а как это сделать? Либо нанять риелтора, либо, приложив усилия, сделать это самостоятельно. Предлагаем детальные шаги, которые помогут вам выгодно заключить сделку.

 
Шаг 1. Продажа квартиры: с чего начать

После того, как вы решили продать квартиру, вам необходимо:

  • оценить рынок и определить адекватную стоимость вашей недвижимости;
  • определиться, хотите ли вы продавать квартиру самостоятельно или с помощью риелтора;
  • подготовить квартиру к показам и продаже.

Рассмотрим каждый этап более подробно.

Анализ рынка недвижимости. Определение стоимости квартиры

Определение цены квартиры – очень важный этап, ведь в случае как избыточного повышения, так и чрезмерного удешевления, вы проиграете. Слишком высокая цена отобьет потенциальных покупателей, которые знают состояние рынка. Слишком низкая может вызвать неуместные подозрения.

Чтобы стоимость вашего предложения была адекватна – изучите актуальные цены на недвижимость с похожими параметрами в вашем районе, или воспользуйтесь помощью риелтора. Нужна помощь на этом этапе? Заполните форму и DOM.RIA подберет проверенного риелтора.

Заполнить форму

Цена недвижимости определяет совокупность следующих факторов:

  • регион;
  • репутация района;
  • этаж и состояние объекта;
  • количество подобных предложений;
  • срочность продажи.

Проанализируйте комфортность вашего района: уровень инфраструктуры, коммуникации, транспортные развязки, учтите процент допустимого торга и траты на оформление сделки. Если вы хотите знать, как рассчитать стоимость недвижимости на экспертном уровне – вам следует обратиться к риелтору, который специализируется на продаже квартир в вашем регионе. Ведь в каждом регионе есть свои особенности ценообразования, поэтому их следует учитывать в каждом отдельно взятом случае.

Почему стоит обратиться к риелтору

От того, насколько тщательно вы подберете специалиста по недвижимости, зависит скорость и легкость заключения сделки. Так как продажа квартиры сопровождается большим количеством юридических формальностей и коммуникаций с потенциальными покупателями, стоит выбрать риелтора, которому вы сможете доверять.

Основные плюсы сотрудничества с риелтором:

  • экономия времени;
  • юридическая защита;
  • более выгодные условия продажи.

Как выбрать риелтора?

Во время выбора ориентируйтесь на репутацию риелтора, на положительные отзывы и на то, сколько времени компания или частный специалист уже на рынке. Чтобы упростить этот выбор – заполните форму и DOM.RIA подберет для вас проверенного риелтора.

Заполнить форму

Как продать самостоятельно

Если вы уверены в своих силах, можно попробовать продать квартиру самостоятельно. Из основных плюсов:

  • контролируете каждый этап продажи;
  • сэкономите на услугах специалиста;
  • договариваетесь с покупателем самостоятельно.

Но в это же время вам придется тратить время на общение с потенциальными покупателями по телефону, показы квартиры каждому желающему и неплохо разобраться в юридическом плане, чтобы обезопасить себя во время операции.

Продать квартиру без риелтора реально, после того как вы проанализируете среднюю стоимость по рынку и определите цену за вашу недвижимость, вам необходимо будет составить объявление и подготовить квартиру к просмотрам.

 
Шаг 2. Организация показов: как подготовить квартиру

Лучший вариант, если в квартире уже никто не будет жить, и она будет готова к заселению сразу после заключения сделки. Такие квартиры всегда привлекают чуть больше внимания. К тому же так ее будет проще всего подготовить к показу.

Главная цель показа – влюбить клиента в квартиру. Сделать так, чтобы после показа он захотел остаться жить именно здесь. Хороший агент по недвижимости знает, как показать объект в самом выгодном свете. При организации показов риелтор будет отвечать на сложные вопросы, поскольку он имеет опыт работы с возражениями. Чтобы получить помощь специалиста для организации показов, заполните форму – DOM.RIA подберет для вас проверенного риелтора.

Заполнить форму

 
Шаг 3. Подготовка к соглашению

Главное в подготовке к соглашению – сбор документов. На него в среднем необходимо 2-5 недель, лучше, если большая часть будет готова у вас еще до появления конкретного покупателя, чтобы потом не тратить время.

Какие документы нужны для продажи квартиры

Важно, чтобы все документы были у продавца в оригиналах и действительны по срокам. Список необходимых документов:

  1. Документы, подтверждающие право собственности.
  2. Паспорт владельца, если их несколько – то обязательно каждый.
  3. Идентификационные коды владельцев, в том числе несовершеннолетних.
  4. Документы, подтверждающие семейное положение: свидетельство о браке, о расторжении брака, или о смерти супруга.

Если продается часть квартиры, то помимо остальных указанных документов, необходимо добавить: подтверждение уведомления всех остальных участников имущественных прав о продаже доли; заявление остальных собственников об отказе от имущественных прав на эту долю.

Если среди владельцев квартиры или зарегистрированных по адресу продажи есть ребенок, то дополнительно необходимы свидетельства о рождении детей, согласие на сделку органов опеки, подтверждение о выполнении решения органов опеки.

Со сбором необходимых документов для сделки может помочь риелтор – благодаря опыту, он в совершенстве знает все подводные камни процесса. Нужна помощь на этом этапе? Заполните форму и DOM.RIA подберет проверенного риелтора.

Заполнить форму

После того, как большая часть документов готова, можно переходить к подписанию предварительного договора купли-продажи квартиры.

Предварительный договор купли-продажи квартиры

Это документ, в котором стороны закрепляют свои обязательства и в течение определенного срока связываются, чтобы заключить основной договор на условиях, зафиксированных предварительным соглашением (ст. 635 Гражданского кодекса и ст. 182 Хозяйственного кодекса Украины).

В предварительном договоре прописывают основные параметры будущего соглашения: сроки выселения бывших владельцев, окончательная сумма за недвижимость в национальной валюте и штрафные санкции за расторжение соглашения.

Важно прописать в предварительном договоре моменты:

  1. Срок подписания основного договора. Как правило – месяц после подписания предварительного договора.
  2. Сумма задатка и условия его возврата. Если сделку расторгает продавец, то чаще всего прописывают, что он должен вернуть задаток в двойном размере. Если покупатель – задаток остается у продавца.
  3. Срок передачи ключей.
  4. Общая сумма сделки в национальной валюте.
  5. Дополнительные сведения. Если продавец пообещал покупателю оставить какую-то мебель или покупатель обязуется выполнить какие-то условия, это все должно быть прописано в предварительном договоре.

На что обратить внимание

Обратите внимание на такие моменты в предварительном договоре купли-продажи квартиры, как четкие сроки подписания основного договора, штрафные санкции для сторон, детальные характеристики объекта (адрес, количество комнат, площадь и прочее), порядок возврата денежных средств и передачи недвижимости, пункт о порядке внесения изменений в предварительный договор и фиксация цены, по которой объект будет отчуждаться по основному договору купли-продажи.

Какой залог берут при продаже квартиры

Чаще всего задаток или залог рассчитывают в процентах от стоимости: от 1 до 5%, иногда сумма задатка может достигать и 10%. Но вы, как продавец, можете поставить фиксированную сумму задатка, например, эквивалент 1 тысячи долларов в национальной валюте.

Важно: не соглашайтесь на слишком большой залог, если переживаете, что планы могут измениться. Так как согласно предварительному договору купли-продажи, вам, возможно, придется потом выплатить солидную сумму покупателю.

Покупка-продажа квартиры по доверенности

Доверенность на недвижимость – легальный способ передачи прав и полномочий на распоряжение жильем. По доверенности можно как продать, так и купить недвижимость, причин для подобного может быть много: стационарное лечение, владелец недвижимости или покупатель находится за границей и подобное.

Чаще всего используется генеральная доверенность, но может быть оформлена и отдельная доверенность на куплю-продажу квартиры. Этот документ должен быть заверен нотариусом, а перед подписанием сделки необходимо дополнительно проверить согласие доверителя, так как он имеет право в одностороннем порядке отозвать свою доверенность.

Пакет документов, которые готовит покупатель

Покупатель предоставляет минимальный пакет документов. Если сделка оформляется без привлечения юридических лиц и кредитования, то достаточно документов, идентифицирующих личность (паспорт, идентификационный код), свидетельства о заключении брака и согласия супруга/и на покупку недвижимости. А вот, если речь идет о том, какие документы нужны для покупки квартиры в кредит, то тут уже понадобятся справки о доходах установленного образца и заявление на имя банка.

 
Шаг 4. Оформление сделки

Оформление сделки состоит из двух этапов – подписания договора и передачи денежных средств. Рассмотрим оба более детально.

Где и как оформляется (подписывается) договор купли-продажи квартиры?

Договор купли-продажи обязательно оформляется у нотариуса, как и предварительный договор. Как правило, порядок оформления купли-продажи квартиры выглядит так:

  1. Стороны встречаются у нотариуса.
  2. Проверяют правильность всех данных в «черновике» нотариуса. Задача риелтора на этом этапе – сопровождение сделки. Чтобы избежать вышеупомянутых рисков, советуем сотрудничать с надежным риелтором, который будет работать для защиты прав и интересов на вашей стороне.

Заполнить форму для поиска риелтора

  1. Покупатель передает средства продавцу.
  2. Подписывают официальный экземпляр договора, который должен соответствовать единому установленному государством образцу (в некоторых случаях деньги могут быть переданы после подписания официального договора).

Расчет сторон

Правила передачи денег предусматривают два вида расчета:

  • наличный;
  • безналичный.

Наличный расчет при покупке квартиры

Передача денег наличными в национальной валюте в Украине возможно лишь в сделках, не превышающих 50 тыс. грн (согласно пункту 7 постановления правления Национального банка Украины №148 от 29 декабря 2017 года).

При этом договор купли-продажи все равно подлежит государственной регистрации.

Безналичный расчет при покупке квартиры

При покупке квартиры на сумму более 50 тыс. грн расчет между покупателем и продавцом происходит в национальной валюте следующим образом:

  • перевод обговоренной суммы с текущего на текущий счет (зачисление средств происходит через кассу банка). За такой перевод большинство банковских структур берет комиссионный сбор в среднем 1%;
  • внесение суммы на счет продавца;
  • использование депозит нотариуса. Покупатель переводит или вносит необходимую сумму на текущий счет, а после переоформления прав собственности на покупателя деньги переводятся на счет бывшего владельца недвижимости.

Налоги и сборы при купле-продаже квартиры

Обязательные платежи уплачиваются покупателем, продавцом или обеими сторонами в равных долях. Стоимость оформления покупки квартиры состоит из:

  • государственной пошлины;
  • пенсионного сбора;
  • налога на доход физических лиц;
  • военного сбора.

Государственная пошлина

Фактически, это оплата нотариального удостоверения перехода права собственности от продавца к покупателю. Госпошлина составляет 1% от суммы сделки и чаще всего делится между обеими сторонами. Согласно украинским законам от уплаты этого сбора освобождаются лица с инвалидностью I-II группы и другие льготные категории граждан.

Пенсионный сбор

Отчисление в Пенсионный Фонд Украины составляет 1% от суммы сделки купли-продажи. Сбор оплачивается покупателем, от него освобождаются граждане Украины, которые покупают квартиру впервые, и лица, состоящие на квартирном учете. Часто нотариусы забывают о таких исключениях, поэтому покупателю не стоит забывать о своих правах.

Налог на доход физических лиц

Данный налог платится продавцом, если он гражданин Украины, в размере 5% от суммы сделки, и в размере 18%, если он гражданин другой страны. От НДФЛ освобождаются:

  • лица, которые продают недвижимость впервые в отчетном году;
  • лица, владеющие продаваемой квартирой менее 3 лет;
  • владельцы квартир, полученных в наследство.

Военный сбор

Этот налог в размере 1,5% от суммы сделки платится продавцом в случае оплаты НДФЛ.

 
Шаг 5. После сделки

После сделки главный вопрос, который интересует как покупателя, так и продавца – можно ли расторгнуть договор купли продажи квартиры. Наиболее частая причина расторжения – ошибка во время оформления документов (не тот адрес, другие данные и прочее). Лучшим выходом здесь будет расторжение по обоюдному согласию с последующим заключением.

Также возможно расторжение в судебном порядке, если истец сможет доказать значительность своих обвинений.

Можно ли оспорить куплю-продажу квартиры

Можно. Одна из сторон подает в суд, тем самым оспаривая договор и признавая его недействительным. Это возможно, если были совершены мошеннические действия, выявлена подделка документов, одна из сторон нарушает правила соглашения или появились неучтенные лица, претендующие на жилье. Чтобы перестраховаться и предотвратить подобные угрожающие ситуации, советуем начать сотрудничество с риелтором на начальном этапе.

Заполнить форму

Следите за за новостями недвижимости вместе с DOM.RIA подписывайтесь на Telegram-канал!

Подпишитесь на рассылку

Получайте первыми новости в удобном формате

Прокомментируйте первым

Добавить комментарий к статье