Как продать квартиру, если собственник…

Даже при условии, что все владельцы согласны и ничто не мешает процессу продажи квартиры, он является трудоемким и требующим внимательного подхода. А если кто-то против?

Поделись новостью с другом:
Как продать квартиру, если собственник…
Если один из имеющих право собственности является ребенком, иностранцем, находится в заключении или просто не согласен подавать, то… То все становится головоломкой, тонкой игрой нюансов и борьбой интересов. Давайте рассмотрим варианты таких затруднений и способы их решения.

Один из собственников несовершеннолетний. Как быть?

Часто встречающееся осложнение при продаже квартир - это наличие собственников или прописанных лиц несовершеннолетнего возраста. Права детей блюдёт орган опеки и попечительства (ООП). С ООП необходимо согласовывать все шаги по продаже жилья, в которой ребенок является одним из собственников либо прописанных лиц. Методов корректной продажи квартиры, в которой оформлен ребенок, по сути два:
  1. Синхронно с продажей жилья покупается другая площадь. Во вновь купленном жилье ребенку предоставляется доля.
  2. Ребенку выделяется доля в другом жилье, если оно есть в наличии. Распространенный вариант это дедушки-бабушки.
В обоих случаях перед сделкой не забудьте посетить орган опеки. Там рассмотрят обстоятельства, документы по сделке и завизируют свое одобрение. Этот визит гарантирует вас от возможного признания недействительности купли-продажи.
Как продать квартиру, если один из собственников несовершеннолетний
Если ребенок, оформленный в квартире, не ваш и родственником не является, то это совсем другой случай. В такой ситуации к вашей доле жилья этот ребенок не имеет никакого отношения. О его правах на жилье должны заботиться его родители или родственники. Продавая свою долю, вы никоим образом не ущемите его прав. Но на всякий случай в ООП все равно загляните, разумнее перестраховаться, чем иметь осложнения в будущем.

Как продать квартиру, если один из собственников в тюрьме?

Бывает, что кто-то из прописанных или собственников находится в местах заключения. В таком случае от человека можно получить доверенность и подписи на заявлениях. Для этого следует съездить туда, где он сидит, и там всё оформить. Если этот человек еще не осужден, то в СИЗО пустят нотариуса. В случае, когда приговор уже получен и этот человек уехал в зону, в роли нотариуса законно выступит начальник учреждения. По сути, в зону можно даже не ездить, просто отправить набор заявлений заказным отправлением. Заключенный в случае своего согласия их подпишет, потом удостоверит своей подписью и печатью начальник колонии. Дальше все просто. Доверенность даст возможность оформить сделку представителю.

Покупка квартиры у иностранца

В случае, когда резидентом Украины один из собственников не является, потребуется доверенность на резидента, выступающего за него в сделке. Главное отличие резидента Украины от нерезидента состоит в размерах налогов. Этот аспект определяет статья №172 Налогового Кодекса Украины. Если нерезидент менее трех лет владел долей квартиры, то он должен заплатить 17% от суммы договора. Если срок владения больше трех лет, а продажа единственная за налоговый период, то налогов не будет. Госпошлина, как для нерезидента, так и для резидента при продаже жилья будет единой.

Один из собственников против: как в таком случае осуществить продажу?

Силком получить согласие у такого человека не выйдет, он является законным владельцем со всеми правами и обязанностями. Но ситуация не зайдет в тупик, закон предусмотрел такие варианты. Если собственность является совместной, то потребуется разделить доли. Статья №370 Гражданского Кодекса Украины (ГКУ) предоставляет возможность выделения своей доли из общего имущества. Когда доля будет выделена, технически ее можно реализовать, оставив «упертого» совладельца с новыми соседями.

Следует понимать, что по букве закона этот «упертый» человек имеет преимущество в праве покупки вашей доли. Если доля выделяется отдельной комнатой «в натуре», то это идеальный вариант. Жилье фактически становится коммунальным, жилые площади распределяются по долям, а кухня, санузел и коридор находятся в совместной собственности на процентах. В этом случае «упертый» человек имеет лишь преимущественное право купить вашу часть жилья, а вот его санкция на продажу вовсе не обязательна. Это определяется статьей №362 ГКУ. Ваше предложение и его отказ следует оформлять документально потому, что в дальнейшем возможно судебное разбирательство.

Как продать квартиру, если один из собственников умер

В случае смерти одного из собственников, который являлся родственником, необходимо вступать в наследство. Нотариус по истечении полугода со смерти оформит права наследства. После оформления прав на наследство нужно полностью переоформить правоустанавливающие документы и только затем заниматься продажей. Эта ситуация относится только к случаю, если покойный был родственником. Если покойный не был родственником, то надеяться на наследство нет смысла. В таком случае можно выделить свою долю жилья и заняться продажей, как в случае с несогласным собственником. Известить о своем желании продать свою долю следует наследников. Это делается заказным письмом с уведомлением о доставке. В отправлении указывается предполагаемая цена сделки и запрашивается их желание купить по преимуществу.
 
Можно смело проводить сделку, если реакции не последует в течение 30 дней. Цена договора не может быть меньше, чем сумма, которую указывали в отправлении. Если цена сделки изменилась в меньшую сторону, то письмо с уведомлением следует отправлять заново и опять выжидать месяц. Как видно, продажа жилья является достаточно сложным делом. Можно заниматься этим самостоятельно или привлечь квалифицированного специалиста. Иногда приходится слышать мнения, что риэлтор это лишние траты, что сейчас все можно узнать в интернете и продумать самостоятельно. Это, несомненно, так, но риски потерь при ошибках несравнимы с размером гонорара привлеченного специалиста.
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости