Как купить квартиру от собственника?

Покупка квартиры без посредников: этапы, основные риски и нюансы, которые стоит учесть для успешной сделке. Как найти и приобрести жилье от собственника – в статье.

Поделись новостью с другом:
Как купить квартиру от собственника?

Этот материал доступен в украинской версии

На DOM.RIA каждый день появляются новые предложения о продаже квартир. Из общего количества объявлений по Украине только 1/10 часть – от собственников.  Рассмотрим, как найти квартиру от хозяина, как самостоятельно выбрать наиболее подходящий вариант и безопасно провести сделку купли-продажи без посторонней помощи.

Поиск квартиры без посредников

Найти квартиру от собственников может быть довольно проблематично в силу большого количества предложений от посредников, чтобы быстрее достичь цели, при поиске квартиры на DOM.RIA выберите параметр «от собственника». Вы увидите квартиры, которые хозяева продают лично. 

Покупка квартиры у собственника

Кроме этого вы можете подписаться на рассылку о продаже квартиры по выбранному региону и параметру «от собственника». Так вы будете получать новые объявления о продаже гораздо быстрее и сможете эффективнее вести поиск.

Этапы покупки квартиры без агентства

Покупка жилья без посредников разделяется на семь этапов. Так, чтобы купить жилье от собственника вам необходимо будет пройти:

  1. Поиск вариантов и их изучение.
  2. Контакт с владельцем и просмотр квартиры.
  3. Переговоры и проверка документов.
  4. Оформление предварительного договора и подготовка документации продавцом.
  5. Оформление основного договора купли-продажи.
  6. Расчеты и уплата сборов и налогов по сделке.
  7. Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру.

Рассмотрим более детально каждый из них.

Поиск вариантов и их изучение

Составьте список параметров, наиболее приоритетных при выборе квартиры. Сюда входит:

Важно обратить внимание на расположение дома, в котором продается квартира. Можно ли к нему подъехать на машине? Есть ли рядом парковки или предполагается, что машину придется оставлять под окнами? Затем стоит определить для себя, насколько вам важно наличие социальной инфраструктуры вокруг дома. В нее входят рынки, школы, детские сады, поликлиники, аптеки и остановки общественного транспорта. Также необходимо определиться, что для вас более приоритетно – жить около остановки, но около дороги или в глубине жилого массива, в более тихом месте?

Поиск квартиры без посредников

Стоимость недвижимости составляется из определенных факторов. Это и качество дома, его год постройки, и район, и этаж, и даже вид из окна. Так, последний может существенно влиять на цену: квартира с видом на парк будет существенно дороже квартиры с окнами, выходящими на автостоянку или мусорную свалку, даже если они находятся в похожем состоянии и в одном доме. Тем не менее выбрав квартиру с панорамным видом и заплатив за нее повышенную цену, стоит оценивать риски с годами увидеть вместо парка под окном очередную новостройку или торговый центр.

Какой этаж лучше всего выбирать?

Что касается выбора этажа, то здесь лучше ориентироваться не только на собственные потребности, но и на общее состояние дома. Так, во вторичном жилом фонде 60-70 года постройки чаще всего один лифт, и если он выйдет из строя, придется подниматься пешком, возможно и не однократно. Если в составе семьи нет людей с особыми потребностями или не предвидится появление детей – на этот фактор можно не обращать внимание. В противном случае – не стоит выбирать этаж выше 3-4. При этом квартиры на первых и последних этажах чаще дешевле, и их владельцы более сговорчивые в процессе торга, так что если стоимость для вас в более высоком приоритете – стоит рассматривать и эти предложения тоже.

Что относится к общей площади, а что – к жилой?

Потребности в жилой площади у каждой семьи разные, поэтому стоит заранее, до заключения сделки, продумать, сколько квадратов вам необходимо для комфортной жизни. Во вторичном жилом фонде чаще всего есть определенные регламенты касательно площади:

Жилая площадь в квартире

В новостройках же жилая площадь может различаться в зависимости от класса или проекта здания, поэтому если вы рассматриваете оба варианта, стоит заранее оговорить требуемую площадь.

Когда вы определитесь со всеми параметрами, можно переходить к непосредственному установлению контактов с владельцами.

Контакт с владельцем и просмотр квартиры

Перед тем, как общаться с владельцами, приобретите новую SIM-карту.
Это поможет разграничить звонки при поиске квартиры и коммуникацию по личным вопросам.

Хорошим подспорьем будет дополнительная фиксация – в электронном документе или в блокноте, где вы в двух словах будете описывать каждую квартиру, вписывать номер телефона владельца и ответы на ваши вопросы.

Переговоры с владельцем

Во время первого телефонного контакта не стоит сразу переходить к торгу или разговору о возможной скидке, задайте общие интересующие вас вопросы, если в объявлении информация была подана недостаточно полно, и договаривайтесь о просмотре. Лучше договариваться в выходной день, когда все соседи дома, и вы сможете оценить общую шумоизоляцию и то, как в квартире слышно соседей.

При просмотре вам необходимо обращать внимание на все детали, не особо «отвлекаясь» на рекламу владельца. Отметьте для себя состояние:

Обязательно спросите у владельца о:

Вы купили квартиру с незаконной перепланировкой: что делать?

Отсутствие незаконных перепланировок – особенно важное условие, так как в договоре купли-продажи есть пункт о том, что в квартире нет самовольного переоборудования. И если вы его подписываете, то все дальнейшие выявленные перепланировки и претензии по этому поводу будут предъявлены именно вам. Поэтому, в случае обнаружения подобной особенности вы можете или обязать продавца узаконить перепланировку или же попросить о скидке.

Ремонт в квартире

Состояние ремонта – также важный параметр, так как он довольно сильно влияет на цену. При просмотре оцените, как давно был сделан ремонт, и насколько он сделан по вашему вкусу. Так как даже если он и совсем новый, но вам не подходит и в обозримом будущем вам придется тратить деньги и время на переклеивание обоев, покупку новой встроенной мебели, возможно, стоит предпочесть другой вариант. 

Так, во время просмотра вы можете не только оговорить предварительные условия продажи, уточнить все интересующие моменты, но и еще раз обсудить вопрос цены, возможно собственник согласен на разумный торг. Особенно успешным возможен торг, если во время просмотра были обнаружены недостатки квартиры. При этом не стоит их искать специально или пытаться ругать квартиру для получения скидки. Так вы можете потерять положительный контакт с владельцем и переговоры не получатся.

Переговоры и проверка документов

После того, как вы посмотрите достаточное количество квартир, определиться будет легко. Подходит время для этапа финишных переговоров. Чтобы достигнуть успеха на этом этапе стоит:

Проверка документов перед покупкой

К последнему пункту лучше привлечь квалифицированного юриста, так как любая неточность может привести не только к краху сделки, но и к потере вами денег. На моменте проверки документов важно прояснить, сколько владельцев у квартиры. Если их больше одного, то вам необходимо получить нотариальное согласие на продажу от всех совладельцев, а также от их супругов. Все владельцы вне зависимости от полученного нотариального согласия должны присутствовать на сделке, как и их супруги. Важно уточнить возраст собственников и их состояние здоровья, так как если владелец преклонных лет или, наоборот, не достиг совершеннолетия, у сделки будут определенные особенности, которые стоит учесть.

Права ребенка в отношении недвижимости

Также с помощью формы Ф-3 необходимо уточнить количество и возраст прописанных в квартире. Если среди прописанных есть несовершеннолетние, без разрешения опекунского совета сделка не будет совершена, это тоже стоит учитывать.

Когда все документы будут проверены, и вы убедитесь, что все в порядке, можно переходить к переговорам по характеру сделки:

Как купить квартиру без риелторов

Оформление предварительного договора и подготовка документации продавцом

После того как вы с продавцом достигнете согласия по большинству вопросов, можно переходить к оформлению предварительного договора купли-продажи и передаче задатка. Договор стоит оформить у нотариуса, так вы обезопасите себя и сможете вернуть задаток, если сделка сорвется.

Задаток на квартиру – как и сколько брать

Обратите внимание, чтобы в предварительном договоре купли-продажи квартиры была следующая информация:

Как проверить документы перед покупкой квартиры

Предварительный договор – гарантия того, что сделка состоится именно на тех условиях, которые вы оговорили ранее с продавцом. Именно для этого его необходимо заверять у нотариуса.

После подписания предварительного договора у продавца будет месяц (если вы не прописали другой срок) чтобы привести все документы в порядок, выписать всех людей из квартиры и закрыть коммунальные долги, если такие есть.

Для проведения основной сделки продавец должен подготовить:

Лучше, если все эти документы перед подписанием основного договора просмотрит ваш доверенный юрист, но если у вас есть соответствующий опыт или вы доверяете выбранному нотариусу, можно обойтись и без него.

Процедура оформления покупки квартиры

Подписать договор купли-продажи без юриста

Оформление основного договора купли-продажи квартиры

Если предварительный договор вы можете на свой риск заключить без участия нотариуса, то основной договор купли-продажи в обязательном порядке подлежит нотариальному удостоверению. В нем прописываются все условия сделки: цена, технические характеристики объекта, данные о владельцах и прочее. Стоит отметить, что если вы решили изменить условия выселения владельцев, то при наличии предварительного договора это будет сложнее. Их аргументом будет – вы уже подписали предварительный договор и согласились на конкретную дату выезда.

Договор купли-продажи жилья

Также обязательно прописывайте в основном договоре купли-продажи честную сумму продажи. Не стоит пытаться снизить налоговую нагрузку за счет занижения суммы в договоре по нескольким причинам: в случае проблем с недвижимостью в суде вы сможете оперировать только суммой, указанной в договоре, а также при выявлении подобного нарушения, оно считается уклонением от уплаты налогов и административным нарушением.

Расчеты и уплата сборов и налогов по сделке

После продажи недвижимости необходимо оплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ), от него освобождаются лица:

Когда передавать деньги при покупке квартиры

В прочих случаях НДФЛ составляет 5% от суммы сделки, а если продавец – не резидент, то 18%. Помимо этого должны быть оплачены:

Несмотря на то, что в законе прописано, кто и за что платит во время оформления сделки, покупатель может договориться с продавцом о скидке при условии оплачивания всех налогов или же, наоборот, продавец вместо скидки во время переговоров может предложить оплатить все сборы и налоги. Подобные условия также можно прописать в предварительном договоре в разделе «прочее».

Какие налоги платят в Украине при покупке недвижимости?

Коммунальные услуги продавец оплачивает на момент своего выселения из квартиры, поэтому при приеме ключей, необходимо будет сверить показания счетчиков и оплаченный период в квитанции. Как правило, если платежка в текущем месяце еще не пришла, продавец отдает на руки новому владельцы квартиры оговоренную сумму наличными.

Когда передают ключи при купле-продаже квартиры

Государственная регистрация права собственности покупателя на квартиру

После того, как договор был подписан и были проведены все расчеты, нотариус регистрирует договор купли-продажи квартиры в Госреестре имущественных прав. После этого продавцу выдается заверенная копия договора, а покупателю – оригинал, копия и выписка из реестра. Именно эти документы являются правоустанавливающими и с этого момента покупатель становится полноценным владельцем недвижимости.

Покупка квартиры без посредников: риски и что стоит учесть

Рынок недвижимости в Украине отличается тем, что купить жилье без посредников намного сложнее, чем продать. Покупка квартиры сопровождается гораздо большими рисками:

Каким бы способом не было накоплено на приобретение жилья, потенциальный владелец квартиры хочет провести сделку максимально быстро, без юридических проволочек и лишних трат.

Как не попасться на удочку мошенников при покупке квартиры

Во время приобретения недвижимости покупателю необходимо проявить максимум дотошности и заинтересованности в происходящем. Изучить все спорные моменты каждого из вариантов для покупки, оценить риски. Лучше показаться владельцу недвижимости привередливым клиентом, чем попасться на уловку или мошенничество. Покупателю не обязательно сообщать каждому собственнику, что требуемая сумма «на руках», лучше озвучивать другие формулировки – осуществляется встречная покупка, берется кредит, деньги лежат на депозитном счете и прочее. Именно таким образом вы обезопасите себя от возможных мошеннических схем.

наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости