Ипотечный договор - дороже денег

  • Дата публикации: 2008-12-04 14:56
  • Просмотров: 494

Перед средним классом, живущим в купленных в кредит квартирах, замаячила невеселая перспектива — из-за неплатежей оказаться на улице. Но отчаиваться не стоит: украинске банки будут вынуждены пойти на уступки заемщикам.

Поделись новостью с другом:
Ипотечный договор - дороже денег

«В середине октября, когда курс доллара приблизился к 7 грн., мои знакомые, банкиры, начали наперебой говорить, что если дело так пойдет и дальше, то они откажутся погашать свои кредиты», — говорит Виталий Шапран, член Украинского общества финансовых аналитиков.

Понадобилось менее месяца, чтобы нервы сдали и у первых лиц банков. Владимир Хлывнюк, председатель правления банка «Финансы и Кредит», заявил, что в случае «если курс доллара достигнет 7,5 грн., на рынке случится ипотечный коллапс». В минувшем месяце банк был вынужден разрешить клиентам погашать долларовые кредиты на квартиры, авто и технику по курсу 5,25 грн./долл.

В противном случае заемщики «дико извинялись», но… отказывались гасить долги.

Усилиями НБУ доллар отброшен за отметку в 6 грн., но банкиры не питают иллюзий: проблема погашения ипотечных кредитов в скором времени может стать актуальной для тысяч украинцев. Ведь, по прогнозам агентств по трудоустройству, в 2009 г. зарплаты в стране в среднем упадут в полтора-два раза. Тогда как львиная доля кредитов на жилье (82%), по данным Государственного ипотечного учреждения, выдана в иностранной валюте и уж точно дешеветь не будет. Финансисты прогнозируют масштабные неплатежи по кредитам на жилье уже в декабре текущего года. «В ближайшее полугодие мы увидим резкое увеличение доли проблемных ипотечных кредитов в кредитном портфеле банков», — предрекает Роман Сиротян, аналитик инвестиционной группы «Сократ». По одному (не самому пессимистичному) сценарию, только в I квартале 2009 г. не смогут рассчитаться с долгами более 3,5 тыс. украинцев.

Жили — не тужили

Когда год назад Юрий Лацис, в прошлом финансист, а ныне — директор Агентства конкурентного развития, специализирующегося на реализации инвестиционных проектов, согласился, как он сам говорит, на «пожизненное заключение» в виде ипотечного кредита сроком на 21 год, то прекрасно понимал, что без подстраховки не обойтись. «Ранее я откладывал деньги, чтобы раз в год или в полгода вносить их в счет досрочной оплаты, — говорит предприниматель. — Сейчас перестал торопиться с досрочным погашением. А из выделенных на это мероприятие средств сформировал резервы, равные четырехмесячным обязательным выплатам». Помимо этого, Юрий заранее получил еще в трех банках кредитные карточки — совокупный кредит соответствует трем ежемесячным платежам по ипотеке: «Если у меня возникнут временные трудности с оплатой, смогу воспользоваться кредитками разных банков». Но подобным стратегическим планированием погашения кредита могут похвастаться лишь единицы. Многие же риелторы, фондовики, финансисты, рекламисты, в одночасье сменившие амплуа состоятельных людей на клиентов службы занятости, в лучшем случае сформировали «подушку безопасности» в размере, не превышающем двухмесячный оклад. Этих сумм хватит, чтобы протянуть с платежами банкам месяц-другой. А вот что будет дальше — зависит от кредитора.

Казалось бы, банк мог бы решить вопрос проблемных кредитов просто: продать недвижимость, кредит на которую заемщик не гасит. Но во времена застоя на рынке недвижимости продавать изъятое жилье будет попросту некому (подробнее — см. Мнение Дениса Горбуненко). Один из системных банков, входящих в пятерку наиболее активных кредиторов жилья, в текущем году попытался было приструнить нерадивых заемщиков. Но в итоге из 150 изъятых квартир смог продать лишь 6(!). И это — в докризисные-то времена…

Изъятие квартиры, находящейся в залоге, — дело хлопотное, дорогое и не всегда успешное. Пропиши в квартиру заемщик ребенка — и ни один суд не позволит выставить семью на улицу: законодательство запрещает. Запреты же банков прописывать в залоговых квартирах третьих лиц, неоднозначные с юридической точки зрения, нарушались сплошь и рядом, о чем финансисты догадывались, но предпочитали закрывать на это глаза: ведь кредиты до недавнего времени гасились исправно.

«Сейчас главная проблема у банков — отсутствие «длинных» денег и катастрофическая ситуация с привлечением средств. Поэтому банки и заемщики «обречены» договариваться», — убежден Олег Кальченко, директор по развитию бизнеса Международного бюро кредитных историй.

На самом деле договориться полюбовно банкирам не менее важно, чем заемщикам: пойди финансисты на уступки сегодня — и завтра они получат в лице должника лояльного клиента, потребителя банковских услуг. Ведь кризис не вечен, а в условиях конкуренции привязанность к бренду может стать основой для стабильного роста бизнеса.

Подождем до весны

Александр Сугоняко, президент Ассоциации украинских банков, полагает, что уступок со стороны финучреждений стоит ожидать тем заемщикам, для которых возникшие трудности носят временный характер. «Если клиент платежеспособен — у него есть устойчивый бизнес, зарплата, — но он столкнулся с временными трудностями, то имеет смысл пересмотреть условия договора, — полагает г-н Сугоняко. — Если же клиент оказался «на улице», его платежеспособность сомнительна, то смысла пролонгировать такой договор нет. Тогда банки будут изымать залоговое имущество и выставлять его на продажу».

Борис Тимонькин, председатель правления Укрсоцбанка, готов временно принимать квартиры должников на баланс банка с последующей сдачей их в аренду тамошним обитателям. Но такой подход, скорее — исключение из правил.

В настоящий же момент банкиры готовы предложить заемщикам три типовых варианта выхода из сложившейся ситуации: продление срока действия договора ипотеки, «кредитные каникулы» (отсрочку погашения тела кредита на срок до трех-шести месяцев), а также перевод валютного кредита в гривневый. Но уступками это можно назвать с большой натяжкой: за лояльность банка придется заплатить повышенными процентами. Что в свете падения доходов делает «уступки» не очень востребованными со стороны заемщиков. Финансистам об этом известно, но они разводят руками: на большее денег нет. Более того, даже такая лояльность тянет на санкции со стороны Нацбанка, вплоть до штрафа и введения временной администрации.

Однако в самом НБУ признают, что будущее заемщиков во многом зависит от действий государства. «Решение проблемы невозвратов будет включать в себя целый комплекс мер. Потребуется помощь со стороны ГИУ, поддержка ликвидности банковской системы со стороны государства», — отметил Валерий Литвицкий, руководитель группы советников главы НБУ.

К схеме вывода банков из ипотечной нестабильности может подключиться Государственное ипотечное учреждение. Механизм участия ГИУ будет сводиться к выкупу у банков проблемных кредитов. «По моим оценкам, ГИУ может потребоваться 10-12 млрд грн. Эти деньги, вероятно, будут позаимствованы у международных организаций», — полагает Виталий Шапран.

В случае перевода кредита под крыло ГИУ заемщикам могут понизить процентную ставку по кредиту до 13,5% годовых в гривне (именно по такой ставке ГИУ предоставляет ресурсы коммерческим банкам).

В любом случае окончательное слово в квартирном вопросе останется за Кабмином, которому предстоит прописать механизм восстановления ипотечного рынка через ГИУ. Не исключено также, что просроченную ипотеку у банков выкупят госбанки.

Крайний срок реализации этих иници атив — начало I квартала 2009 г., когда эксперты прогнозируют массовые неплатежи по кредитам.

Если государство в этом вопросе проявит нерасторопность, последствия могут оказаться похлеще, чем у металлургов, повально останавливающих предприятия.

Впрочем, к чести банкиров, даже в самые сложные времена они всегда умудрялись продемонстрировать завидную консолидацию усилий. И коль скоро речь идет о жизнеспособности их бизнеса, должникам не стоит отчаиваться: у ростовщиков наверняка найдутся веские аргументы, чтобы государство позаботилось о крыше над головой невезучих заемщиков.

Мнение

Денис Горбуненко, Председатель правления Родовид Банка

В ряде случаев банки могут забирать квартиры у неплательщиков. Но это не выход. Ни одному банку не выгодно становиться компанией по продаже квартир. На заре кризиса в США банкиры изымали дома у неплательщиков. И сразу же столкнулись с необходимостью вносить квартплату. Поскольку в портфеле банков таких кредитов было много, то эти траты составляли сотни миллионов долларов. Тогда финансисты начали договариваться с гражданами: реструктуризировать проценты, изменять сроки погашения. Думаю, отечественные банки также пойдут по пути реструктуризации долгов. Но решать проблему мы должны сообща с правительством. Следует создать совместную программу при участии крупнейших коммерческих банков, госбанков, Кабмина, НБУ и ГИУ. Одним из шагов может стать привлечение ГИУ как стабилизирующего звена ипотечного рынка. Госбанки и ГИУ могут выкупать часть проблемных кредитов у банков, которые будут нуждаться в финансировании.

Борис Тимонькин, Председатель правления Укрсоцбанка

Если в Украине начнутся массовые проблемы с погашением задолженности по ипотеке, мы будем принимать квартиры на баланс банка. У нас уже была такая практика, когда в течение двух-трех лет держали у себя на балансе квартиры. При падении стоимости недвижимости банкиры не станут продавать квартиры по бросовым ценам. Наиболее мудрым решением в такой ситуации станет выжидание. Даже столкнувшись с увеличением количества безнадежных кредитов, мы вряд ли пойдем на изъятие квартир у заемщиков, оказавшихся в трудном финансовом положении из-за кризиса. Всегда можно будет найти решение. Мы будем стараться договариваться с должниками. Например, мы можем разрешить заемщикам остаться в этих квартирах за арендную плату. (Такой сценарий предусматривает разрыв ипотечного договора с банком. Он более выгоден клиенту, чем просрочка платежей: финансовое состояние экс-заемщика со временем может нормализоваться, и договор будет восстановлен. Тогда как при просрочке погашения кредита и начале ре ализации заложенного жилья заемщик рискует остаться ни с чем: даже первоначальный взнос, который, как правило, возвращается на руки клиентам по факту продажи ипотечной квартиры, может остаться у банка. Эти деньги будут списаны с заемщика как штраф за опоздание с выплатой процентов по кредиту)

Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости