Арендодатель торговой недвижимости пойдет на уступки

  • Дата публикации: 2008-12-05 13:44
  • Просмотров: 437

Ритейлеры заинтересованы в том, чтобы арендодатели, которые строят торговый комплекс и считают, что он будет успешным, делили риски вместе с ними.

Поделись новостью с другом:
Арендодатель торговой недвижимости пойдет на уступки

В первую очередь грядущими переменами обеспокоены ритейлеры, идет сокращение сотрудников на предприятиях и снижение зарплат, а значит, уменьшится и поток покупателей. Очевидно, что отношения между игроками рынка будут меняться с учетом новой ситуации

Так, в открытом письме представители торговых компаний предлагают заменить фиксированные арендные платежи в торговых центрах на процент оборота с продаж. Однако это, скорее всего, приведет к значительному снижению арендных ставок, что не выгодно девелоперам, и может притормозить развитие сети торговых комплексов.

Новые отношения

«По всей вероятности, крупные проекты, строительство которых еще не завершено, будут заморожены. Не исключено, что реализация заявленных проектов также будет приостановлена — в условиях кризиса строительство масштабных современных торговых центров не выгодно. Кроме того, трудности на финансовом рынке могут сказаться и на величине бюджета, выделенной на возведение объектов. Это, в свою очередь, может привести к снижению классности ТЦ. Также велика вероятность того, что ряд компаний примет решение о пересмотре дальнейших планов по реализации проектов: будет осуществлен переход с арендного бизнеса на продажу ТЦ, в том числе и по частям», – рассказал Андрей Бушин, генеральный директор «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость». В связи с заморозкой ряда проектов, их сроки реализации откладываются на посткризисный период. При этом, если девелопер не выполняет обязательств по сроку ввода объекта в эксплуатацию, становится возможным пересмотр условий договора аренды или его расторжение по инициативе арендатора. В том же случае, если условия договора выполняются, но у одной из сторон есть желание его расторгнуть, договор может быть расторгнут со штрафными санкциями.

«Если говорить в целом, то стоимость арендных ставок может снизиться до 20%, – продолжает Андрей Бушин. – Но стоит заметить, что ее понижение не будет быстрым. Снижение ставок девелоперами или собственниками объектов для арендатора, который, предположительно, захочет расторгнуть договор аренды, может повлечь вынужденное уменьшение арендных ставок в отношении и всех остальных, которые этот договор пока расторгать не хотят. Поэтому чтобы не вызвать цепной реакции снижения арендных ставок, арендодатели будут стремиться оставлять номинальные арендные ставки неизменными. На деле будут происходить процессы снижения путем предоставления арендных каникул, рассрочек, скидок. Если рассматривать перспективу прихода новых арендаторов, то в этом случае, наверное, будут предлагаться арендные каникулы и ставки могут корректироваться. Также вероятно будет предлагаться больше помещений в состоянии отделки, что минимизирует расходы арендаторов». Политика владельцев торговых центров во многом будет зависеть от конкретного арендатора, его профиля и известности бренда. Если арендатором выступает «якорь», то, скорее всего, арендодатель пойдет на уступки. Стоит добавить, что многое будет определяться товарооборотом торгового комплекса. Если он не понизится, то вряд ли арендные ставки будут снижены.

Новые бренды

«Рентабельность торговых объектов во многом зависит от пула представленных арендаторов. В связи с этим проблема привлечения операторов является актуальной. В начале развития рынка торговой недвижимости проблемы тиражирования торговых марок не существовало, поскольку торговые центры не были представлены в таком количестве. Сейчас практически каждый торговый комплекс насыщен одними и теми же торговыми марками. Говорить, что повторяемость торговых марок является недостатком, наверное, не стоит, потому что у жителей города есть возможность приобрести тот или иной товар в разных районах города. Однако можно прогнозировать, что в ближайшее время появится усталость от повторения брендов в торговых комплексах.

Собственники торговых объектов заинтересованы в доходности, поэтому не исключается их участие в выводе новых брендов на российский рынок», – прогнозирует Андрей Бушин. Торговый центр может наполняться за счет расширения специализаций арендаторов, однако, пока в России это не принято. Арендаторы социальной направленности не имеют возможности оплачивать высокие арендные ставки, особенно учитывая, что им необходимы площади небольшого объема. В перспективе их можно рассматривать в качестве арендаторов ТЦ, при условии, что это будет конкурентным преимуществом объекта.

Прогнозы

Игорь Чаплинский «Что происходит с рынком торговой недвижимости? Безусловно, общее количество проектов уменьшается. Уменьшается оно за счет тех проектов, которые должны быть реализованы, количество объектов уменьшается в разы. Из примерно полутора миллионов торговых площадей, заявленных к открытию в 2008 году в Москве, откроется примерно 300 тысяч. Говоря об отношениях между арендодателем и арендатором, многие прогнозируют снижение арендных ставок. Ритейлерам сейчас тяжело, нехватка средств, и на кассах мало денег. Но топовые проекты, которые уже открыты, – топовые по расположению, продуманности концепции, имеющие несколько листов ожидания на каждую секцию, вряд ли пострадают, и здесь не стоит ожидать снижения арендной платы. А в проектах, которые на сегодняшний день только реализуются, где площади только сдаются в аренду, безусловно, ритейлеры будут добиваться более выгодных для себя условий, существует даже открытое письмо на эту тему. Возможно, на данный момент дела у ритейлеров и не так плохи, но есть серьезные опасения по поводу резкого ухудшения ситуации в начале следующего года. Произойдет изменение отношений, от рынка продавца мы идем к рынку покупателя. В новые проекты арендаторов будут привлекать на выгодных для них условиях, поменяется модель взаимоотношений, в частности, она может отразиться на выплате гарантийных депозитов. В настоящий момент ритейлеры не хотят выплачивать депозиты, понимая, что многие проекты просто могут не реализоваться. Например, одна известная сеть кинотеатров из 14 оплаченных, планируемых к открытию в этом году точек реально может открыть лишь 4. Никто не хочет сейчас рисковать своими средствами, которых и так не хватает. Ритейлеры заинтересованы в том, чтобы арендодатели, которые строят торговый комплекс и считают, что он будет успешным, делили риски вместе с ними».

Чаплинский также отметил, что ритейлеры пытаются оптимизировать свои затраты. Сокращаются штаты сотрудников и планы по расширению сети, выбираются только наиболее успешные проекты. Также изменяются методы работы сети. Например, некоторые сети (в их числе «Мedia Markt» и «Спортмастер»), заявляют, что сейчас более выгодны с точки зрения выручки с квадратного метра площади 4,5 – 5,5 кв. м, и по уровню выручки они не уступают существующим площадям в 7-8 тыс. кв. м, а в счет этого можно сократить свои затраты. В то же время можно отметить, что западные ритейлеры, являющиеся профессионалами на рынке, считают российский рынок более масштабным и обладающим серьезным потенциалом к росту. Западные сети идут на российский рынок, и сейчас ищут здесь помещения. Рынок торговой недвижимости жив, и всех нас ожидает успех», – уверен Игорь Чаплинский.

Материал от:
наверх
Листайте влево
для просмотра следующей новости