Первые этажи многоквартирных домов пользуются особым спросом с точки зрения коммерции. В новостройках эти площади в основном изначально делают нежилыми – приспособленными под магазины или офисы. В домах старого жилого фонда на первых этажах практически всегда строили квартиры, поэтому, чтобы использовать это помещение для коммерческих целей, его еще нужно переоформить. Рассмотрим, как из жилой недвижимости сделать магазин.
Переоформление квартиры под магазин: законодательство
Отдельного закона, регламентирующего переоформление жилой недвижимости в нежилую, пока нет, поэтому при проведении процедуры руководствуются статьями нескольких законодательных документов, в том числе Жилищным и Гражданским кодексами.
Согласно статьям 319 и 320 Гражданского кодекса, вы можете распоряжаться своим имуществом по личному усмотрению, в том числе использовать его для предпринимательской деятельности. Пункт 1 ст.320 ГК:
«Власник має право використовувати своє майно для здійснення підприємницької діяльності, крім випадків, встановлених законом».
Но так как в соответствии со статьей 150 Кодекса об Административных правонарушениях квартира может использоваться только для проживания, предварительно ее нужно переоформить в нежилое помещение. Поэтому для ведения предпринимательской деятельности, ее нужно перевести в нежилой фонд. Далее помещение нужно переобустроить в соответствии с требованиями к магазинам. В таком случае коммерческий объект будет законным.
Порядок переоформления квартиры под магазин
Поэтому, чтобы использовать квартиру в коммерческих целях, ее нужно переоборудовать и переоформить соответствующим образом – перевести в нежилой фонд. Общепринятый порядок переоформления жилья под торговое помещение выглядит следующим образом:
Подача заявления в ЦПАУ
Обратитесь к органам местного самоуправления с заявлением о намерениях изменить функциональное назначение помещения. К пакету документов приложите:
- копии бумаг, подтверждающих право собственности на квартиру;
- материалы технического обследования недвижимости;
- технический паспорт помещения.
Дополнительно сотрудники ЦПАУ могут попросить предоставить справку об отсутствии зарегистрированных лиц и письменное согласие ОСМД или ЖЭКа. Решение вынесут за 7 рабочих дней.
Подготовка к реконструкции
Определившись с функциональным назначением объекта, вам предстоит так или иначе изменить конфигурацию помещения. Для этого сделайте следующее:
- получите технические условия и ограничения на изменение помещения;
- соберите разрешения соседей и ОСМД на обустройство отдельного входа и отвод земельного участка;
- закажите и утвердите проектную документацию.
Реконструкция помещения и ввод в эксплуатацию
Обратитесь с подготовленными документами и декларацией о начале работ в ДАБК. После того, как они выдадут разрешение на реконструкцию, можете приступать к работам. Изменив конфигурацию помещения, введите объект в эксплуатацию и получите на него новый техпаспорт. Оформите право собственности на магазин.
Как объединить две квартиры в одну
Органы местной власти могут устанавливать индивидуальные порядки и требования в отношении переоформления жилой недвижимости под магазин или офис.
Требования к магазину или офису в жилом доме
Использование помещения под магазин подразумевает, чтобы оно соответствовало ряду требований, характерных для коммерческого объекта. Чтобы изменить конфигурацию нужным образом, квартиру переводят в нежилой фонд.
При этом помещение должно отвечать таким параметрам:
Квартира расположена не над жилым помещением
Открывать магазин или офис можно на первом, втором и цокольном этаже. Главное, чтобы под объектом было расположено нежилое помещение. Третий этаж жилого дома в рамках коммерции можно использовать под мастерские и студии.
Наличие отдельного входа
У магазина должна быть отдельная входная группа и эвакуационный выход. Также обязательно наличие пандуса. Вход должен быть изолирован от жилой части дома.
Как сделать отдельный вход в квартиру
При обустройстве торговых площадей на втором и третьем этажах жилых домов могут возникнуть трудности. Так как посетители и персонал не должны пользоваться подъездом, предназначенным для жильцов.
Отсутствие зарегистрированных лиц
В этом помещении не должен быть никто зарегистрирован. Мало того, владелец может перевести квартиру в нежилой фонд, только если у него есть еще и другая жилплощадь.
Когда нельзя переоформить квартиру под магазин
В отдельных случаях даже при соблюдении всех требований к коммерческим объектам недвижимости открыть в помещении магазин не получится. Под запрет попадают такие объекты:
- ветхие и аварийные дома;
- здания в период реконструкции или те, что подлежат сносу;
- недвижимость заложена или находится под арестом;
- памятники архитектуры.
Это общепринятый перечень зданий и помещений, которые не получится переоформить под торговые площадки. Органы местного самоуправления каждого населенного пункта могут дополнить список.
Если в магазине планируется еще и обустройство производственного отдела, например, пекарни, открыть его не получится по закону. В статье 6 Жилищного кодекса сказано:
«Жилі будинки і жилі приміщення призначаються для постійного або тимчасового проживання громадян, а також для використання у встановленому порядку як службових жилих приміщень і гуртожитків. Надання приміщень у жилих будинках для потреб промислового характеру забороняється».
Преимущества магазина в жилом доме
Переоформление жилых помещений под магазины, офисы, аптеки продолжает пользоваться спросом из-за следующих преимуществ:
Оптимальный путь развития бизнеса
Чтобы открыть торговую точку, уже не нужно ничего строить, искать участок земли под объект, проводить коммуникации и получать на это разрешение. Достаточно переоборудовать готовое помещение под потребности бизнеса и требования законодательства.
Удобное расположение
Как правило, открывая магазин или офис в многоквартирном доме, вход в него делают со стороны улицы с большим потоком людей. Кроме того, объект будет пользоваться спросом среди жителей дома и соседних многоэтажек.
Недостатки открытия магазина в жилом доме
Перед открытием магазина в жилом доме нужно проанализировать ситуацию индивидуально, так как здесь можно столкнуться со следующими трудностями:
Дополнительные проблемы
В ходе переоформления помещения придется получить согласие соседей и членов ОСМД. Они могут не захотеть подписывать бумаги, если посчитают, что магазин создаст для них дополнительные неудобства.
Как перевести нежилое помещение в жилое
Ограниченные возможности
В рамках реконструкции объекта также могут возникать трудности, например, по переносу коммуникаций, изменению планировки помещения. В отдельных случаях расположение стояков в квартире и несущих конструкций не дают возможность в полной мере реализовать задуманную конфигурацию магазина.
Высокие коммунальные платежи
Стоимость коммунальных услуг в магазине, открытом в жилом доме, будет гораздо выше, чем для квартиры, переоформленной под него. Особенно, если в помещении нет возможности установить индивидуальные счетчики.
Рассмотрев нюансы законодательства, оказывается, что без переоформления полноценно использовать жилую площадь под торговую площадку или офис не получится. Поэтому, сначала лучше предварительно узнать, можно ли в том или ином помещении открыть магазин, будут ли с этим согласны соседи и обслуживающая компания, взвесить все положительные и отрицательные моменты.
Прокомментируйте первым